Капитальный ремонт и реконструкция: разграничение по законодательству Республики Беларусь

Краткий вывод

Капитальный ремонт — это работы по восстановлению эксплуатационных характеристик существующего объекта без изменения его параметров (размеров, этажности, площади, объёма). Реконструкция — это изменение параметров объекта (в т.ч. надстройка, перестройка, расширение) либо замена/восстановление его несущих конструкций. Иными словами: капремонт «лечит» здание, реконструкция его «переделывает».

1. Нормативная основа

Легальные определения обоих понятий закреплены в статье 1 Кодекса Республики Беларусь от 17 июля 2023 г. № 289-З «Кодекс Республики Беларусь об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности» (действует с 01.01.2024, воспринял терминологию прежнего Закона от 05.07.2004 № 300-З). Для жилищной сферы определение капитального ремонта содержится также в статье 1 Жилищного кодекса Республики Беларусь от 28 августа 2012 г. № 428-З.

2. Содержание понятий (по ст. 1 Кодекса № 289-З)

Капитальный ремонт — комплекс работ по замене и (или) восстановлению строительных конструкций объекта или их частей, инженерных систем и сетей, элементов благоустройства, выполняемых в объёмах, необходимых для обеспечения установленных строительными нормами эксплуатационных характеристик объекта. Сюда относятся, в частности, восстановление и (или) усиление фундаментов, несущих стен, каркасов, перекрытий и покрытий, замена кровли, восстановление и (или) замена внутренних инженерных систем и сетей (кроме замены отдельных их элементов).

Реконструкция — изменение параметров объекта строительства и его частей (высоты, количества этажей, площади, объёма), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций — за исключением замены отдельных элементов несущих конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели элементы и (или) восстановления таких элементов.

3. Ключевые критерии разграничения

4. Практическое значение разграничения

а) Строительные процедуры. Реконструкция осуществляется как строительство — с разработкой и согласованием проектной документации, получением разрешения на строительство и последующей регистрацией изменений объекта. Капитальный ремонт проводится по проектной документации без разрешения на строительство (Кодекс № 289-З).

б) Налоги и амортизация. Затраты на реконструкцию (как и на модернизацию, достройку, дооборудование) увеличивают первоначальную стоимость основных средств и амортизируются; затраты на капитальный ремонт относятся к затратам на производство и реализацию текущего периода. Это правило Налогового кодекса Республики Беларусь (Общая часть) — ошибка в квалификации работ влечёт налоговые риски.

в) Аренда. По статье 595 Гражданского кодекса Республики Беларусь (https://etalonline.by/document/?regnum=hk9800218) капитальный ремонт арендованного имущества по общему правилу — обязанность арендодателя, неотделимые улучшения (реконструкция) — согласовываются с ним.

г) Жилищные отношения. Различие напрямую влияет на права граждан: при капитальном ремонте или реконструкции жилого дома возможно выселение с предоставлением другого жилья (ст. 84 ЖК № 428-З); если в связи с этими работами квартира не может быть сохранена, гражданину за счёт инвестора предоставляется другое жильё либо компенсация (ст. 143 ЖК № 428-З) — https://etalonline.by/document/?regnum=hk1200428. Для государственного жилищного фонда также установлены обязательные взносы на капитальный ремонт (ЖК № 428-З).

д) Ответственность. Самовольное строительство, включая самовольную реконструкцию, влечёт административную ответственность (КоАП Республики Беларусь от 06.01.2021 № 91-З, ст. 23.4), а нарушение процедур оценки соответствия при строительных работах — ответственность по ст. 24.7 КоАП.

5. Вспомогательный источник

Для технического разграничения на практике также применяется СТБ 2331-2015 «Здания и сооружения. Классификация. Основные термины и определения», где реконструкция определена как комплекс работ, направленных на изменение функционального назначения или основных технико-экономических показателей объекта, а капитальный ремонт — как ремонт с заменой или восстановлением любых составных частей, включая базовые.

Источники:

1. Кодекс Республики Беларусь от 17.07.2023 № 289-З «Кодекс Республики Беларусь об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности», ст. 1 — https://etalonline.by/document/?regnum=hk2300289
2. Жилищный кодекс Республики Беларусь от 28.08.2012 № 428-З, ст. 1, 84, 143 — https://etalonline.by/document/?regnum=hk1200428
3. Гражданский кодекс Республики Беларусь от 07.12.1998 № 218-З, ст. 595 — https://etalonline.by/document/?regnum=hk9800218
4. Кодекс Республики Беларусь от 06.01.2021 № 91-З «Кодекс Республики Беларусь об административных правонарушениях», ст. 23.4, 24.7

Примечание: приведённые определения даны в пересказе; точные формулировки следует проверять по актуальной редакции статьи 1 Кодекса № 289-З по указанной ссылке.