Чем новое строительство отличается от реконструкции объектов в Республике Беларусь?

Чем новое строительство отличается от реконструкции объектов в Республике Беларусь

1. Правовая основа

Разграничение этих понятий даётся в строительном законодательстве Республики Беларусь. В настоящее время действует Кодекс Республики Беларусь об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности от 17 июля 2023 г. № 289-З (вступил в силу с 1 января 2024 г., заменил собой Строительный кодекс Республики Беларусь от 5 января 2016 г. № 356-З). Определения основных терминов содержатся в статье 1 этого Кодекса, а статья 69 Кодекса относит к видам деятельности по созданию и изменению объектов: «возведение, реконструкцию, реставрацию, капитальный ремонт, модернизацию, техническую модернизацию, снос объекта» (https://etalonline.by/document/?regnum=hk2300289).

Таким образом, «строительство» в широком смысле — это родовое понятие, охватывающее все виды работ с объектами, а возведение (новое строительство) и реконструкция — два самостоятельных его вида.

2. Легальные определения (ст. 1 Кодекса № 289-З, ранее — ст. 1 Строительного кодекса № 356-З)

Возведение (новое строительство) — создание нового объекта недвижимости (капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения, машино-места), которого ранее не существовало, в том числе возведение объекта на месте ранее снесённого. Объект создаётся «с нуля».

Реконструкция — изменение параметров существующего объекта и его частей (высоты, количества этажей, площади, объёма), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта (за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели элементы и (или) восстановления указанных конструкций).

3. Ключевые отличия

4. Практическое значение квалификации

• Разрешительная документация: и на возведение, и на реконструкцию требуется проектная документация и разрешение на строительство (за установленными Кодексом исключениями), однако состав исходных данных и разделов проекта различается.
• Налоговые последствия: квалификация работ влияет на применение льгот по налогам (например, по налогу на недвижимость и налогу на прибыль — Налоговый кодекс РБ от 19.12.2002 № 166-З и от 29.12.2009 № 71-З), на порядок амортизации и условия инвестиционных договоров.
• Ответственность: ведение работ с нарушением установленного порядка (в т.ч. без разрешения либо с неправильной квалификацией работ) влечёт последствия по ст. 223 ГК РБ (самовольная постройка — право собственности на неё не приобретается, постройка подлежит сносу) и административную ответственность за самовольное строительство (глава 21 КоАП РБ от 06.01.2021 № 91-З).

5. Смежные понятия (важно не путать)

Не является реконструкцией и не относится к новому строительству:

• капитальный ремонт — устранение износа без изменения параметров объекта;
• модернизация, техническая модернизация — улучшение эксплуатационных показателей без изменения основных параметров;
• реставрация — работы в отношении объектов историко-культурного наследия.

Вывод

Главное отличие: новое строительство (возведение) — это создание объекта, которого не существовало, тогда как реконструкция — это изменение параметров и несущих конструкций уже существующего объекта с сохранением его как объекта права. От правильной квалификации зависят состав разрешительной документации, земельные, регистрационные и налоговые последствия.

⚠️ Примечание: дословные формулировки определений следует сверять с официальным текстом статьи 1 Кодекса № 289-З на Национальном правовом Интернет-портале (pravo.by / etalonline.by), так как при цитировании возможны редакционные уточнения.

Источники:

1. Кодекс РБ об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности от 17.07.2023 № 289-З, ст. 1, 69 — https://etalonline.by/document/?regnum=hk2300289
2. Строительный кодекс РБ от 05.01.2016 № 356-З, ст. 1 (утратил силу с 01.01.2024) — https://etalonline.by/document/?regnum=hk1600356
3. Гражданский кодекс РБ от 07.12.1998 № 218-З, ст. 130, 223 — https://etalonline.by/document/?regnum=hk9800218
4. КоАП РБ от 06.01.2021 № 91-З, гл. 21 — https://etalonline.by/document/?regnum=hk2100091