Чем технический надзор заказчика отличается от строительного контроля в Республике Беларусь?

Question

Accepted Answer

# Технический надзор заказчика и строительный контроль: соотношение понятий

## Краткий вывод

**Технический надзор** — это закреплённая законом **контрольная функция заказчика (застройщика)** за выполнением строительно-монтажных и пусконаладочных работ, урегулированная ст. 124 Кодекса Республики Беларусь об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности от 17.07.2023 № 289-З (далее — Кодекс), вступившего в силу с 23 июля 2024 г.

**Строительный контроль** — более **широкое (родовое) понятие** прежнего регулирования (ст. 63 Закона Республики Беларусь от 05.01.2004 № 255-З, утратившего силу с введением в действие Кодекса, а также ТНПА, в частности ТКП 45-1.03.40 «Строительный контроль»), охватывавшее **весь комплекс контроля качества в строительстве**: как технический надзор со стороны заказчика, так и собственный (производственный) контроль качества подрядчика, включая входной, операционный и приёмочный контроль материалов и работ.

Иными словами: **строительный контроль = технический надзор заказчика + производственный контроль качества подрядчика**. Технический надзор — лишь «внешняя», заказчикская часть этого комплекса.

## Сравнительная характеристика

| Критерий | Технический надзор (ст. 124 Кодекса № 289-З) | Строительный контроль (прежнее регулирование, ТНПА) |
|---|---|---|
| **Статус термина** | Легальный термин действующего кодифицированного акта | Термин прежнего закона и ТНПА; сегодня сохраняется как родовое понятие в ТНПА и договорной практике |
| **Субъект** | Заказчик, застройщик или уполномоченные ими лица; при строительстве объектов I–IV классов сложности — заказчик, имеющий право на его осуществление, либо привлекаемый им инженер (инженерная организация) | Заказчик/застройщик (в части технадзора) **и** подрядчик (в части производственного контроля качества) |
| **Обязательность** | По общему правилу — право; **обязанность** заказчика при: строительстве объектов I–IV классов сложности; текущем ремонте, финансируемом из бюджета, гос. внебюджетных фондов, гарантированных Правительством займов и кредитов. **Не обязателен**: для садовых домиков и хозстроений; одноквартирных/блокированных жилых домов, реконструкции помещений, финансируемых физлицами, иных объектов V класса сложности; текущего ремонта за собственные средства заказчика | Осуществлялся при выполнении работ в целом; производственный контроль качества — договорная обязанность подрядчика по обеспечению соответствия работ проекту и ТНПА |
| **Содержание** | Освидетельствование скрытых работ; приёмка выполненных строительных работ; промежуточная приёмка ответственных конструкций и оборудования; проверка объёмов выполненных СМР и пусконаладочных работ; контроль исполнения подрядчиком указаний разработчика проектной документации при авторском надзоре; устранение нарушений, указанных в журналах производства работ и авторского надзора | Входной контроль материалов, изделий, оборудования; операционный контроль в процессе работ; освидетельствование скрытых работ; приёмочный контроль; ведение журналов работ и исполнительной документации — т.е. весь цикл контроля качества силами **всех** участников |
| **Ключевые права** | Приостанавливать выполнение работ при выявлении нарушений (ч. 4 ст. 124), требовать их устранения, не принимать результаты работ | Дифференцированы по сторонам: подрядчик выявляет и устраняет, заказчик приостанавливает и не принимает |

## Гражданско-правовая основа контроля заказчика

Технический надзор является специальной (отраслевой) реализацией общего права заказчика по договору строительного подряда, закреплённого **ст. 703 Гражданского кодекса Республики Беларусь (№ 218-З)**:

- заказчик вправе контролировать ход и качество работ, соблюдение сроков (графика), качество материалов подрядчика и правильность использования своих материалов — **без вмешательства в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика** (п. 1);
- обнаружив отступления от договора, ухудшающие качество работ, заказчик **обязан немедленно заявить об этом подрядчику**, иначе утрачивает право ссылаться на эти недостатки в дальнейшем (п. 2);
- подрядчик обязан исполнять указания заказчика, если они не противоречат договору и не являются вмешательством в его оперативно-хозяйственную деятельность (п. 3);
- подрядчик, ненадлежаще выполнивший работы, **не вправе ссылаться на то, что заказчик не осуществлял контроль** (п. 4).

## Практические следствия различия

1. **Терминология в договорах.** С 23.07.2024 в договорах строительного подряда и заданиях на оказание услуг функцию заказчика корректно именовать «технический надзор» (ст. 124 Кодекса), а обязанность подрядчика описывать как контроль качества выполняемых работ и ведение исполнительной документации; использование устаревшего термина «строительный контроль» в отношении заказчика создаёт риск толковательных споров.
2. **Квалификация исполнителя.** Технический надзор вправе осуществлять только заказчик (застройщик), имеющий право на его осуществление, либо привлекаемый инженер (инженерная организация), имеющий такое право (с соблюдением законодательства о закупках при строительстве собственными силами).
3. **Распределение ролей.** Технический надзор не подменяет самоконтроль подрядчика: освидетельствование скрытых работ и промежуточную приёмку ответственных конструкций подрядчик инициирует, а заказчик (технадзор) проводит и оформляет.
4. **Ответственность.** Невыполнение или ненадлежащее выполнение обязательных требований при осуществлении строительной деятельности влечёт административную ответственность по **ст. 22.3 КоАП Республики Беларусь (№ 91-З)** наряду с гражданско-правовой (устранение недостатков, возмещение убытков) и иной ответственностью (ст. 8 Кодекса № 289-З).

## Оговорка

Порядок документирования технического надзора и производственного контроля качества детализируется техническими нормативными правовыми актами, которые периодически обновляются; точный статус конкретного ТКП/инструкции на дату применения рекомендуется проверять по актуальной редакции.

## Источники

- Кодекс Республики Беларусь от 17.07.2023 № 289-З «Кодекс Республики Беларусь об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности», ст. 8, 124 — https://etalonline.by/document/?regnum=hk2300289
- Гражданский кодекс Республики Беларусь от 07.12.1998 № 218-З, ст. 703 — https://etalonline.by/document/?regnum=hk9800218
- Кодекс Республики Беларусь об административных правонарушениях от 06.01.2021 № 91-З, ст. 22.3 — https://etalonline.by/document/?regnum=hk2100091
- Тематическая подборка НПА на Национальном правовом портале — https://pravo.by/document/?guid=3871&p0=Hk2300289
- О вступлении Кодекса в силу с 23.07.2024 — https://jvs.by/statia/segodnya-vstupil-v-silu-kodeks-ob-arhitekturnoj-gradostroitelnoj-i-stroitelnoj-deyatelnosti

Критерий	Технический надзор (ст. 124 Кодекса № 289-З)	Строительный контроль (прежнее регулирование, ТНПА)
Статус термина	Легальный термин действующего кодифицированного акта	Термин прежнего закона и ТНПА; сегодня сохраняется как родовое понятие в ТНПА и договорной практике
Субъект	Заказчик, застройщик или уполномоченные ими лица; при строительстве объектов I–IV классов сложности — заказчик, имеющий право на его осуществление, либо привлекаемый им инженер (инженерная организация)	Заказчик/застройщик (в части технадзора) и подрядчик (в части производственного контроля качества)
Обязательность	По общему правилу — право; обязанность заказчика при: строительстве объектов I–IV классов сложности; текущем ремонте, финансируемом из бюджета, гос. внебюджетных фондов, гарантированных Правительством займов и кредитов. Не обязателен: для садовых домиков и хозстроений; одноквартирных/блокированных жилых домов, реконструкции помещений, финансируемых физлицами, иных объектов V класса сложности; текущего ремонта за собственные средства заказчика	Осуществлялся при выполнении работ в целом; производственный контроль качества — договорная обязанность подрядчика по обеспечению соответствия работ проекту и ТНПА
Содержание	Освидетельствование скрытых работ; приёмка выполненных строительных работ; промежуточная приёмка ответственных конструкций и оборудования; проверка объёмов выполненных СМР и пусконаладочных работ; контроль исполнения подрядчиком указаний разработчика проектной документации при авторском надзоре; устранение нарушений, указанных в журналах производства работ и авторского надзора	Входной контроль материалов, изделий, оборудования; операционный контроль в процессе работ; освидетельствование скрытых работ; приёмочный контроль; ведение журналов работ и исполнительной документации — т.е. весь цикл контроля качества силами всех участников
Ключевые права	Приостанавливать выполнение работ при выявлении нарушений (ч. 4 ст. 124), требовать их устранения, не принимать результаты работ	Дифференцированы по сторонам: подрядчик выявляет и устраняет, заказчик приостанавливает и не принимает