Что делать, если управляющая компания не выполняет свои обязанности?

Я приступаю к подготовке ответа на основании законодательства Республики Беларусь. Для точности цитируемых норм выполню поиск соответствующих положений Жилищного кодекса и смежных актов.Первый поиск не дал прямых норм об управляющей организации (ЖЭС/ЖКХ). Продолжу поиск специальных положений.В соответствии с законодательством Республики Беларусь, в частности Жилищным кодексом Республики Беларусь от 28 августа 2012 г. № 428-З (далее — ЖК), управляющая организация (организация, осуществляющая эксплуатацию жилищного фонда и/или предоставляющая жилищно-коммунальные услуги) несёт перед собственниками и нанимателями жилых помещений ряд закреплённых законом обязанностей. Невыполнение или ненадлежащее выполнение таких обязанностей влечёт для собственников право применить комплекс правовых мер.

I. Обязанности управляющей организации

Согласно статье 90 ЖК, организации, осуществляющие эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющие жилищно-коммунальные услуги, обязаны обеспечивать:

• сохранность жилых помещений;
• надлежащую эксплуатацию жилого дома, включая соблюдение характеристик надёжности и безопасности;
• безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность общего имущества совместного домовладения;
• надлежащее техническое и санитарное состояние вспомогательных помещений, конструктивных элементов и инженерных систем;
• поддержание санитарного и технического состояния придомовой территории;
• проведение текущего ремонта и технического обслуживания;
• готовность инженерных систем, приборов учёта и иного оборудования для предоставления коммунальных услуг.

Источник: Кодекс Республики Беларусь от 28 августа 2012 г. № 428-З «Жилищный кодекс Республики Беларусь», ст. 90.
URL: https://etalonline.by/?type=text&regnum=hk1200428#root#section-1#chapter-13#article-90

II. Способы защиты прав собственников при неисполнении обязанностей управляющей организацией

1. Досудебные меры

а) Обращение в организацию собственников
Если в доме создана организация собственников (жилищный кооператив, товарищество собственников), её высший орган — общее собрание (собрание уполномоченных) — вправе рассматривать вопросы надлежащего исполнения договора управления, требовать от управляющей организации отчёта, а при систематических нарушениях — инициировать расторжение договора и выбор иной управляющей организации (статьи 160–167 ЖК).

Источник: Кодекс Республики Беларусь от 28 августа 2012 г. № 428-З «Жилищный кодекс Республики Беларусь», ст. 160–167.
URL: https://etalonline.by/?type=text&regnum=hk1200428#root#section-5#chapter-29

б) Обращение в местный исполнительный и распорядительный орган
Районные, городские исполнительные комитеты, местные администрации районов в городах осуществляют контроль за эксплуатацией жилищного фонда и соблюдением жилищного законодательства, в том числе в части состояния домов, надлежащего содержания жилых помещений (статья 9 ЖК, п. 2).

Собственники вправе направить жалобу в соответствующий исполнительный комитет с требованием провести проверку и принять меры реагирования к управляющей организации.

Источник: Кодекс Республики Беларусь от 28 августа 2012 г. № 428-З «Жилищный кодекс Республики Беларусь», ст. 9.
URL: https://etalonline.by/?type=text&regnum=hk1200428#root#section-1#chapter-2#article-9

в) Претензионный порядок
Собственникам (или организации собственников) рекомендуется направить управляющей организации мотивированную письменную претензию с указанием конкретных нарушений, сроков их устранения и последствий при неисполнении (расторжение договора, взыскание убытков, пени, обращение в суд).

2. Судебные меры

Если досудебные способы не дали результата, собственники (их объединение) вправе обратиться в суд с исками:

• о понуждении управляющей организации исполнить обязанности (например, провести ремонт, устранить аварийное состояние);
• о взыскании убытков, причинённых ненадлежащим содержанием общего имущества (в порядке статей 15, 16, 161 Гражданского кодекса РБ);
• о расторжении договора управления при существенном нарушении управляющей организацией своих обязанностей (в соответствии с правилами Гражданского кодекса РБ о расторжении договора по существенным нарушениям одной из сторон);
• о взыскании неустойки (пени), если она предусмотрена договором управления или законом.

3. Смена управляющей организации через общее собрание собственников

При наличии организации собственников (или при её создании) исключительная компетенция общего собрания включает определение основных направлений деятельности, утверждение отчётов, а также решение вопросов, связанных с управлением общим имуществом, в том числе выбор подрядчиков и управляющих организаций (статья 167 ЖК).

Таким образом, собственники могут на общем собрании принять решение о расторжении договора с действующей управляющей организацией и заключении договора с новой, либо о переходе к самоуправлению.

Источник: Кодекс Республики Беларусь от 28 августа 2012 г. № 428-З «Жилищный кодекс Республики Беларусь», ст. 167.
URL: https://etalonline.by/?type=text&regnum=hk1200428#root#section-5#chapter-29#article-167

III. Рекомендуемый порядок действий для собственников

IV. Дополнительные гарантии

Важно отметить, что управляющая организация не вправе самовольно прекращать предоставление жилищно-коммунальных услуг в связи с задолженностью отдельных собственников — отключение коммунальных услуг допускается только в закреплённом законом порядке.

Если управляющая организация нарушает права собственников, а также требования безопасности, органы местной власти вправе применить к ней административные меры воздействия в порядке, установленном Кодексом Республики Беларусь об административных правонарушениях.

Вывод:
Законодательство РБ предоставляет собственникам комплексную систему защиты: от досудебного претензионного порядка и контрольных функций исполнительных комитетов до судебного принуждения управляющей организации к исполнению обязанностей, взыскания убытков и расторжения договора управления с последующей сменой управляющей организации по решению общего собрания собственников.