Договор найма жилого помещения в Республике Беларусь

Понятие договора найма жилого помещения

Согласно статье 50 Жилищного кодекса Республики Беларусь (Кодекс Республики Беларусь от 28 августа 2012 г. № 428-З), договор найма жилого помещения — это соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить за плату другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нём.

Стороны договора

Наймодатель

Наймодателем по договору может быть:

• Собственник жилого помещения;
• Гражданин или организация, не являющиеся собственниками, но наделённые соответствующими полномочиями законодательными актами или собственником жилого помещения.

Если иное не определено Президентом Республики Беларусь, наймодателями жилых помещений коммунального жилищного фонда выступают соответствующие местные исполнительные и распорядительные органы, а также государственные органы и иные государственные организации, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся данные жилые помещения, либо организации, заключившие договоры безвозмездного пользования, или уполномоченные ими лица.

Наймодателями жилых помещений республиканского жилищного фонда являются государственные органы и иные государственные организации, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся такие помещения, либо вышестоящие органы, заключившие договоры безвозмездного пользования, или уполномоченные ими лица.

Наниматель

Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин. Это означает, что юридические лица не могут выступать в качестве нанимателей по данному виду договора.

Предмет договора

Предметом договора найма жилого помещения могут быть:

• Жилой дом;
• Квартира;
• Жилая комната.

При этом предоставление по договору найма части жилого помещения, заселённого несколькими собственниками, в виде жилой комнаты (жилых комнат) осуществляется при наличии письменного согласия всех его собственников. Такое согласие не требуется лишь в случае заключения договора от имени граждан, признанных недееспособными или ограниченных в дееспособности судом, их законными представителями.

Часть жилой комнаты может быть предметом договора найма жилого помещения в общежитии.

Существенные условия договора

В соответствии со статьёй 51 Жилищного кодекса Республики Беларусь, существенными условиями договора найма жилого помещения являются:

1. Предмет договора найма жилого помещения;
2. Срок действия договора — для договоров, заключённых на определённый срок;
3. Размер платы за пользование жилым помещением и срок её внесения;
4. Срок внесения платы за жилищно-коммунальные услуги, возмещения расходов на электроэнергию — в случае, если в соответствии с законодательными актами или договором наниматель обязан вносить такую плату или возмещать такие расходы.

Кроме того, в договоре найма жилого помещения указываются члены семьи нанимателя, которые имеют право владения и пользования занимаемым жилым помещением.

Типовые договоры найма жилых помещений, включённых в государственный жилищный фонд, утверждаются Советом Министров Республики Беларусь.

Расторжение и прекращение договора

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут:

• По соглашению сторон (статья 62 ЖК РБ);
• По инициативе нанимателя — в любое время после исполнения своих обязательств перед наймодателем. При выезде нанимателя и членов его семьи на другое место жительства договор считается расторгнутым со дня их выезда;
• По инициативе наймодателя — при нарушении существенных условий договора нанимателем и (или) членами его семьи, а также в случае систематических нарушений правил пользования жилым помещением (три и более раза привлечения к административной ответственности в течение календарного года).

Договор найма прекращается (статья 61 ЖК РБ):

• С истечением срока — для договоров, заключённых на определённый срок;
• В связи со смертью, признанием судом безвестно отсутствующим или объявлением умершим нанимателя — если в жилом помещении не остались проживать совершеннолетние члены его семьи, имеющие право требовать заключения нового договора;
• По иным основаниям, предусмотренным Кодексом, иными законодательными актами или самим договором.

Переход права собственности

Согласно статье 63 Жилищного кодекса Республики Беларусь, при переходе права собственности на жилое помещение, занимаемое по договору найма, новый собственник принимает решение о расторжении или об изменении договора найма. В случае принятия решения о расторжении новый собственник предупреждает нанимателя в письменной форме за один месяц, в течение которого наниматель обязан освободить жилое помещение. По истечении указанного срока наниматель, не освободивший помещение, подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Источники:

• Жилищный кодекс Республики Беларусь от 28 августа 2012 г. № 428-З, ст. 50 (Общие положения о договоре найма жилого помещения)
• Жилищный кодекс Республики Беларусь от 28 августа 2012 г. № 428-З, ст. 51 (Существенные условия договора найма жилого помещения)
• Жилищный кодекс Республики Беларусь от 28 августа 2012 г. № 428-З, ст. 61 (Прекращение договора найма жилого помещения, особенности его изменения)
• Жилищный кодекс Республики Беларусь от 28 августа 2012 г. № 428-З, ст. 62 (Расторжение договора найма жилого помещения)
• Жилищный кодекс Республики Беларусь от 28 августа 2012 г. № 428-З, ст. 63 (Расторжение или изменение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение)