Реконструкция здания по законодательству Республики Беларусь

1. Правовая основа

Ключевым актом, в котором раскрывается содержание понятия «реконструкция», является Кодекс Республики Беларусь от 17 июля 2023 г. № 289-З «Кодекс Республики Беларусь об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности» (вступил в силу с 1 января 2024 г., заменил Градостроительный кодекс от 5 января 2004 г. № 342-З). Легальные определения основных терминов, в том числе видов строительной деятельности, сосредоточены в статье 1 этого Кодекса — «Основные термины, используемые в настоящем Кодексе, и их определения».

2. Содержание понятия

По смыслу статьи 1 Кодекса № 289-З реконструкция — это совокупность работ и организационно-технических мероприятий, результатом которых является изменение параметров объекта (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе:

• надстройка объекта;
• перестройка объекта;
• расширение объекта;
• а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта.

При этом не признается реконструкцией замена отдельных элементов несущих конструкций на аналогичные или улучшающие их показатели элементы, равно как и замена таких конструкций (элементов) такими же или аналогичными — такие работы охватываются понятиями ремонта (в том числе капитального).

Обратим внимание на стилистику кодификации: законодатель использует единую модель определений — так, «возведение» определено как «совокупность работ и организационно-технических мероприятий, результатом которых является создание объекта» (п. 1.6 ст. 1 Кодекса № 289-З), а реконструкция — как аналогичная совокупность работ, результатом которой является изменение уже существующего объекта, а не его создание.

3. Место реконструкции в системе видов строительной деятельности

Кодекс рассматривает реконструкцию как самостоятельный вид деятельности наряду с возведением, модернизацией, капитальным ремонтом и реставрацией. Это прямо следует, в частности, из статьи 101 Кодекса № 289-З: «Объектом незавершенного строительства является объект, имеющий прочную связь с землей, возведение, реконструкция, модернизация, капитальный ремонт, реставрация которого разрешены в соответствии с законодательством в области архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, но не завершены».

От реконструкции следует отличать смежные понятия:

4. Юридические последствия квалификации работ как реконструкции

1. Разрешительный порядок. Реконструкция входит в состав понятия «разрешительная документация на строительство»: архитектурный проект определяется как документация, «обеспечивающая реализацию решений… разрешительной документации на разработку проектной документации, возведение, реконструкцию, снос объекта, ремонтно-реставрационные работы» (п. 1.4 ст. 1 Кодекса № 289-З). То есть реконструкция здания требует разработки проектной документации и получения разрешения на строительство (реконструкцию).
2. Права на земельный участок. Реконструкция осуществляется на земельном участке, правомерно используемом для размещения и обслуживания объекта; при переходе прав на здание к приобретателю переходят и права на участок (ст. 70 Кодекса Республики Беларусь о земле от 23.07.2008 № 425-З).
3. Государственная регистрация. Изменение характеристик здания в результате реконструкции подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Законом от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним».
4. Ответственность. Выполнение реконструкции без разрешительной документации (самовольная реконструкция) влечет административную ответственность по Кодексу Республики Беларусь об административных правонарушениях от 06.01.2021 № 91-З, а здание может быть квалифицировано как самовольное строительство.
5. Отраслевое значение. В жилищном законодательстве реконструкция наряду со строительством является формой улучшения жилищных условий, дающей право на государственную поддержку (п. 2 ст. 2 Жилищного кодекса от 28.08.2012 № 428-З); в налоговом законодательстве затраты на реконструкцию учитываются при формировании стоимости основных средств и амортизационных отчислениях.

5. Вывод

Под реконструкцией здания в законодательстве Республики Беларусь понимается комплекс работ и организационно-технических мероприятий, в результате которых изменяются параметры существующего здания (высота, количество этажей, площадь, объем) — включая его надстройку, перестройку, расширение, — а также производится замена и (или) восстановление его несущих строительных конструкций, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или улучшающие их показатели элементы. Реконструкция относится к строительной деятельности, требует разрешительной и проектной документации и влечет государственную регистрацию изменений характеристик объекта.

Источники:

• Кодекс Республики Беларусь от 17.07.2023 № 289-З «Кодекс Республики Беларусь об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности», ст. 1, ст. 101 — https://etalonline.by/document/?regnum=hk2300289
• Жилищный кодекс Республики Беларусь от 28.08.2012 № 428-З, ст. 1, 2 — https://etalonline.by/document/?regnum=hk1200428
• Кодекс Республики Беларусь о земле от 23.07.2008 № 425-З, ст. 70 — https://etalonline.by/document/?regnum=hk0800425
• Кодекс Республики Беларусь об административных правонарушениях от 06.01.2021 № 91-З — https://etalonline.by/document/?regnum=hk2100091

Примечание: полный текст статьи 1 Кодекса № 289-З в рамках настоящего ответа был доступен лишь фрагментарно, поэтому дословную редакцию определения «реконструкция» рекомендуется сверить с официальным текстом на Национальном правовом Интернет-портале pravo.by / etalonline.by.