Что понимается под резервированием земель для будущего строительства в Республике Беларусь?

Резервирование земель для будущего строительства в Республике Беларусь

1. Понятие

Под резервированием земель для будущего строительства понимается деятельность уполномоченных государственных органов по определению и закреплению в документах территориального планирования и градостроительной документации территорий (земельных участков), предназначенных для перспективного размещения объектов капитального строительства, а также установление на таких территориях особого режима землепользования — до момента их фактического изъятия и предоставления для строительства.

Суть института можно свести к трём признакам:

• перспективность — использование территории под застройку планируется на будущее (жилищное, производственное, инфраструктурное строительство, развитие населённых пунктов);
• сохранение существующих прав — резервирование само по себе не прекращает прав на земельные участки и не влечёт немедленного выселения землепользователей;
• особый режим использования — на резервируемых землях, как правило, ограничивается новое строительство и иная деятельность, несовместимая с перспективным назначением территории.

Таким образом, резервирование — это «заготовка» земельного фонда под будущие государственные и общественные нужды, обеспечивающая сбалансированный учёт государственных, общественных и частных интересов (ст. 2 Кодекса Республики Беларусь об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, далее — КоАГС; ст. 5 Кодекса Республики Беларусь о земле).

2. Правовая основа

• Кодекс Республики Беларусь о земле от 23.07.2008 № 425-З — принципы земельных отношений и единый порядок изъятия и предоставления участков (ст. 5), категории земель и их перевод (ст. 6, 8), гарантии при изъятии для государственных нужд (ст. 88), возмещение убытков (ст. 90);
• КоАГС от 17.07.2023 № 289-З — территориальное планирование и градостроительная документация (схемы комплексной территориальной организации, генеральные планы), в которых определяются в том числе резервируемые (перспективные) территории застройки;
• Указ Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 № 663 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» — порядок изъятия и предоставления участков, в том числе ранее зарезервированных.

3. Как осуществляется резервирование

1. Через градостроительную документацию: генеральные планы населённых пунктов и схемы территориальной организации выделяют основные и резервные территории развития города (посёлка), включая площадки будущего жилищного строительства и коридоры будущих линейных объектов (дорог, инженерных сетей).
2. Через государственный земельный кадастр и регистр недвижимости: сведения о перспективном назначении и ограничениях (обременениях) отражаются в учётных документах.
3. До момента изъятия землепользователи продолжают использовать участки по прежнему целевому назначению.

4. Правовые последствия для землепользователей

• права на участок сохраняются до принятия решения об изъятии;
• при возникновении реальной потребности в участке производится изъятие для государственных нужд с предоставлением гарантий: возмещение убытков и выкуп участков, находящихся в частной собственности (ст. 88, 90 Кодекса о земле);
• при сносе жилого дома в связи с изъятием участка для государственных нужд гражданам предоставляются гарантии, предусмотренные ст. 140 Жилищного кодекса Республики Беларусь от 28.08.2012 № 428-З (предоставление жилого помещения или выкупа по выбору собственника).

5. Соотношение со смежными институтами

6. Вывод

Резервирование земель для будущего строительства в Республике Беларусь — это не способ возникновения прав на землю, а инструмент перспективного территориального планирования: государство заранее определяет территории будущего строительства, сохраняя права нынешних землепользователей и гарантируя им возмещение убытков при последующем изъятии.

Источники:

• Кодекс Республики Беларусь о земле от 23.07.2008 № 425-З (ст. 5, 6, 8, 47, 49, 50, 88, 90): https://etalonline.by/document/?regnum=hk0800425
• Кодекс Республики Беларусь об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности от 17.07.2023 № 289-З (ст. 2, 6, 18, 19, 27): https://etalonline.by/document/?regnum=hk2300289
• Жилищный кодекс Республики Беларусь от 28.08.2012 № 428-З (ст. 140): https://etalonline.by/document/?regnum=hk1200428

Примечание: в доступной правовой базе не обнаружена отдельная статья, содержащая легальное определение термина «резервирование земель» (поиск по Кодексу о земле и КоАГС вернул смежные нормы). Приведённое понятие сформулировано на основе совокупности норм земельного и градостроительного законодательства; для целей официального толкования рекомендуется дополнительно свериться с действующей редакцией КоАГС № 289-З и актами Президента и Совета Министров, принятыми в его развитие.