Что признаётся арендой земельного участка по законодательству Республики Беларусь?

Аренда земельного участка по законодательству Республики Беларусь

1. Понятие и правовая основа

Действующее законодательство Республики Беларусь не содержит единой consolidated дефиниции аренды земельного участка; понятие складывается из норм гражданского и земельного законодательства в их совокупности (ст. 2 Кодекса Республики Беларусь о земле от 23.07.2008 № 425-З, далее — ЗК).

Базовая норма — статья 577 Гражданского кодекса Республики Беларусь от 07.12.1998 № 218-З (гл. 34 «Аренда»): по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Земельный участок прямо назван допустимым объектом аренды — п. 1 ст. 578 ГК (непотребляемая вещь), при этом особенности сдачи земли в аренду устанавливаются земельным законодательством (п. 2 ст. 578 ГК).

С учётом этого арендой земельного участка признаётся основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование (или пользование) земельным участком, при котором собственник (управомоченное лицо) обязуется предоставить участок арендатору за плату во временное владение и пользование с обязательным соблюдением целевого назначения участка и условий его предоставления.

На земельно-правовом уровне аренда (субаренда) — самостоятельный вид права на земельный участок (подп. 1.5 п. 1 ст. 13 ЗК), наряду с собственностью, пожизненным наследуемым владением, постоянным и временным пользованием. Специальному регулированию аренды посвящена статья 19 ЗК.

2. Юридические признаки аренды земельного участка

• Договорный характер — права и обязанности сторон определяются договором аренды (п. 6, 11 ст. 19 ЗК), заключаемым с соблюдением требований гражданского законодательства о форме; сделки с правами на землю совершаются в письменной форме и подлежат государственной регистрации (ст. 63 ЗК);
• Срочность — срок определяется договором; для государственных участков: не менее 10 лет — для ведения сельского хозяйства, не менее нормативного срока строительства и (или) эксплуатации капстроений — при предоставлении под застройку, и не более 99 лет (п. 6 ст. 19 ЗК);
• Возмездность — за участок, находящийся в аренде, уплачивается арендная плата (форма платы за пользование землёй — ст. 39 ЗК); при предоставлении в аренду государственных участков может взиматься также плата за право аренды (ст. 37 ЗК);
• Целевой характер — использование по целевому назначению с сохранением его при субаренде и передаче прав (ст. 61 ЗК); аренда частного участка с расположенными на нём жилым домом, квартирой, дачей, садовым домиком допускается только вместе с этими капитальными строениями (п. 8 ст. 19 ЗК);
• Государственная регистрация права — право аренды возникает с момента его государственной регистрации (ст. 22 ЗК);
• Оборотоспособность права аренды — арендатор, внесший плату за право аренды, вправе передать участок в субаренду, передать права и обязанности по договору, использовать право аренды как предмет залога и вклада в уставный фонд (п. 4 ст. 84, ст. 61–62, 64 ЗК); добросовестный арендатор имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок (п. 3 ст. 84 ЗК);
• Возвратность — по истечении срока (прекращении договора) участок подлежит возврату арендодателю.

3. Стороны договора

• Арендодателями государственных участков выступают государственные органы, осуществляющие государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель (местные исполнительные комитеты и др.), а в пределах СЭЗ — их администрации (п. 2–3 ст. 19 ЗК); частные участки сдают в аренду их собственники — граждане и негосударственные юридические лица РБ (п. 4 ст. 19 ЗК; ст. 579 ГК);
• Арендаторами могут быть граждане, индивидуальные предприниматели, юридические лица Республики Беларусь, иностранные юридические лица и их представительства, иностранные государства, дипломатические представительства и консульские учреждения, международные организации (п. 1 ст. 19 ЗК).

4. Порядок предоставления и прекращение

Предоставление государственных участков в аренду осуществляется в порядке, определяемом Советом Министров РБ, по общему правилу по результатам аукционов (п. 5 ст. 19, п. 5 ст. 41 ЗК; случаи предоставления без аукциона — ст. 42 ЗК). Право аренды (субаренды) прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренным гражданским законодательством и договором, а также при изъятии участка для государственных нужд (ст. 79 ЗК).

Итог: аренда земельного участка в Республике Беларусь — это урегулированное нормами гл. 34 ГК (ст. 577–578) и ст. 13, 19, 37, 39, 61–64, 79 ЗК основанное на договоре и государственной регистрации срочное, возмездное, целевое владение и пользование земельным участком, принадлежащим арендодателю на праве собственности (для государственных участков — управомоченному органу), с обязанностью возврата участка и внесения арендной платы.