Что регулируют правила застройки и землепользования в Республике Беларусь?

Правила застройки и землепользования в Республике Беларусь: что они регулируют

I. Правовая основа

Институт правил застройки и землепользования (далее — ПЗЗ) исторически опирался на:

• Закон Республики Беларусь от 4 января 2010 г. № 108-З «О правилах застройки и землепользования» — определял назначение, содержание, порядок разработки, согласования и утверждения ПЗЗ;
• Градостроительный кодекс Республики Беларусь от 28 ноября 2016 г. № 431-З (действовал до 31 августа 2024 г.);
• смежные акты: Кодекс Республики Беларусь о земле от 23 июля 2008 г. № 425-З (изъятие и предоставление участков, переход прав — ст. 70), Гражданский кодекс Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. № 218-З (ст. 267 — переход прав на участок при отчуждении капитальных строений).

⚠️ Важное уточнение о действующем законодательстве. С 1 сентября 2024 г. вступил в силу Кодекс Республики Беларусь от 17 июля 2023 г. № 289-З «Кодекс Республики Беларусь об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности», который заменил Градостроительный кодекс № 431-З и Закон № 108-З. Кодексом предусмотрено приведение всего законодательства в соответствие с его положениями (ст. 127). Содержание ПЗЗ теперь интегрировано в систему градостроительных проектов: генеральные планы населенных пунктов и градостроительные проекты детального планирования (детальные планы), которые устанавливают территориальные зоны, обязательные градостроительные требования к застройке и параметры развития территорий (ст. 61, 64 Кодекса № 289-З). Ранее утвержденные ПЗЗ применяются в части, не противоречащей Кодексу, до приведения градостроительной документации в соответствие с ним.

II. Понятие ПЗЗ

ПЗЗ — документ градостроительного планирования местного уровня, разрабатываемый на основании генеральных планов населенных пунктов (схем комплексной территориальной организации), который переводил стратегические положения генерального плана в конкретные, юридически обязательные требования к застройке и использованию каждой территории и земельного участка.

III. Предмет регулирования ПЗЗ (их содержание)

1. Функциональное зонирование территорий — определение границ и видов территориальных зон по преимущественному использованию: жилые, общественно-деловые, производственные, рекреационные, сельскохозяйственные, лесохозяйственные, зоны специального назначения и др. (аналогичный перечень видов зон закреплен в ст. 64 Кодекса № 289-З).

2. Градостроительные регламенты по каждой территориальной зоне, включая:

   • разрешенное использование земельных участков и капитальных строений;
   • параметры разрешенного строительства: высотность, плотность и процент застройки, отступы от границ участков, красные линии;
   • требования к размещению структурно-планировочных элементов (ср. ст. 61 Кодекса № 289-З).

3. Обязательные градостроительные требования к застройке территорий — обязательные для соблюдения всеми участниками градостроительной деятельности.

4. Ограничения (обременения) прав на земельные участки: санитарно-защитные, водоохранные, охранные зоны, зоны охраны историко-культурных ценностей, придорожные полосы и т.п.

5. Планировочная организация территории: границы населенных пунктов, планировочная структура, границы зон планируемого размещения объектов.

IV. Юридическое значение ПЗЗ

• Обязательность: подлежали соблюдению государственными органами, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами при осуществлении градостроительной деятельности и землепользовании.
• Правовое основание решений: служили основой для изъятия и предоставления земельных участков, разработки детальных планов и выдачи разрешительной документации на строительство (по утвержденным проектам детального планирования — без предварительного согласования места размещения участка, п. 4 ст. 61 Кодекса № 289-З).
• Гарантия прав собственников и владельцев участков: определяли пределы разрешенного использования и защищали от произвольных решений о застройке соседних территорий.
• Инструмент контроля: являлись критерием законности при государственном контроле за застройкой и землепользованием.

V. Порядок разработки и утверждения

ПЗЗ разрабатывались по заказу местных исполнительных и распорядительных органов (их компетенция в градостроительной сфере — ст. 24 Кодекса № 289-З), проходили общественное обсуждение и государственную экспертизу, утверждались соответствующими исполнительными комитетами.

Ответ сформулирован по состоянию законодательства Республики Беларусь на текущую дату. Поскольку профильный Закон № 108-З утратил силу, для проверки точных формулировок переходных положений рекомендую обратиться к тексту Кодекса № 289-З на официальном портале pravo.by или etalonline.by. Данная информация носит справочный характер и не заменяет консультацию юриста по конкретной ситуации.