Земельный участок при многоквартирном жилом доме в Республике Беларусь

1. Легальное определение

В белорусском законодательстве термин «земельный участок при многоквартирном жилом доме» как самостоятельная правовая категория не закреплён — он охватывается законодательно определённым понятием «придомовая территория».

Согласно пункту 47 статьи 1 Жилищного кодекса Республики Беларусь от 28.08.2012 № 428-З:

«Придомовая территория – земельный участок, предоставленный для строительства и (или) обслуживания недвижимого имущества землепользователям в соответствии с законодательными актами в области охраны и использования земель».

Применительно к многоквартирному жилому дому (МКД) — это жилой дом, состоящий из вспомогательных помещений и двух и более квартир, каждая из которых имеет вход из вспомогательного помещения (п. 27 ст. 1 ЖК), — придомовая территория представляет собой земельный участок, на котором размещён сам дом, а также прилегающая к нему территория с элементами благоустройства: внутридворовыми проездами, тротуарами, озеленением, детскими и спортивными площадками, площадками для сбора отходов, автостоянками и иными объектами, необходимыми для обслуживания и эксплуатации дома.

2. Правовой режим такого участка

• Земля остаётся в государственной собственности. Собственникам квартир участок у МКД в частную собственность не передаётся; он предоставляется, как правило, в аренду или для обслуживания жилых домов организациям собственников (товариществам собственников), иным уполномоченным лицам (это прямо следует из п. 31 ст. 1 ЖК, ст. 146 ЖК, Указа № 76).
• Совместное домовладение. Многоквартирный жилой дом (иное капитальное строение), расположенный на одной придомовой территории, у двух и более собственников образует совместное домовладение (п. 1 ст. 146 ЖК). Объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства МКД, находящиеся на переданной ему придомовой территории, относятся к общему имуществу совместного домовладения (п. 31 ст. 1 ЖК).
• Границы участка устанавливаются (восстанавливаются) с закреплением точек поворота межевыми знаками и координатами (фиксированная граница) либо по планово-картографическим материалам без закрепления на местности (нефиксированная граница); фиксированная граница имеет приоритет — статья 12 Кодекса Республики Беларусь о земле от 23.07.2008 № 425-З.
• Площадь и граница определяются местным исполнительным и распорядительным органом исходя из фактического пользования, проектной документации, строительных норм и градостроительной документации, с исключением объектов инженерной и транспортной инфраструктуры и внешнего благоустройства, переданных в государственную собственность (Указ № 76). Территории улиц, проездов общего пользования населённого пункта в состав придомовой территории не входят.

3. Оформление правоудостоверяющих документов

Указом Президента Республики Беларусь от 02.03.2021 № 76 «Об оформлении правоудостоверяющих документов» (в редакции Указов от 17.08.2022 № 287 и от 14.07.2025 № 273) установлен упрощённый порядок: до 1 января 2028 г. земельные участки для строительства и обслуживания эксплуатируемых МКД предоставляются уполномоченным лицам по управлению общим имуществом совместного домовладения без разработки проектов отвода, на основании землеустроительного дела по установлению границы на местности; оформление для уполномоченных лиц осуществляется за счёт средств местных бюджетов с освобождением от государственной пошлины, а землеустроительные работы — без НДС.

4. Содержание участка

Организации, осуществляющие эксплуатацию жилищного фонда, обязаны поддерживать санитарное и техническое состояние придомовой территории, проводить её ежегодные технические осмотры (ст. 15, 32 ЖК). Участники совместного домовладения обязаны нести расходы по эксплуатации общего имущества, включая расположенные на придомовой территории объекты, соразмерно своим долям; неиспользование имущества не освобождает от расходов (ст. 147 ЖК).

Итог. «Земельный участок при многоквартирном жилом доме» в Республике Беларусь — это придомовая территория: государственный земельный участок, предоставленный для строительства и (или) обслуживания МКД, в границах, установленных в соответствии с земельным законодательством, не подлежащий передаче в собственность жильцов, но обеспечивающий размещение, эксплуатацию и благоустройство дома как объекта совместного домовладения.

Ответ составлен на основании: Жилищного кодекса РБ (п. 27, 31, 47 ст. 1, ст. 15, 32, 146–147), Кодекса РБ о земле (ст. 12), Указа Президента РБ от 02.03.2021 № 76 в действующей редакции.