Строительство без необходимого разрешения в Республике Беларусь: правовые последствия

Кратко: возведение (а также реконструкция, модернизация, реставрация, капитальный ремонт, снос) объекта без получения необходимых разрешений квалифицируется законом как самовольное строительство. Это влечёт комплекс негативных последствий: непризнание права собственности на объект, обязанность снести постройку за свой счёт, административный штраф и обязанность возместить причинённый вред.

1. Квалификация: самовольное строительство

Согласно статье 223 Гражданского кодекса Республики Беларусь (от 07.12.1998 № 218-З) самовольным признаётся строительство, осуществлённое:

• на самовольно занятом земельном участке;
• на самовольно занятой части участка (в т.ч. при нарушении границы предоставленного участка);
• на участке, использованном с нарушением целевого назначения;
• без получения необходимых разрешений либо без разрешительной документации, наличие которой предусмотрено законодательными актами, или с существенными отступлениями от требований такой документации.

Таким образом, отсутствие разрешения — самостоятельное основание для признания строительства самовольным, даже если сам земельный участок принадлежит застройщику на законных основаниях.

2. Гражданско-правовые последствия (ст. 220, 223 ГК Республики Беларусь)

1. Право собственности не возникает. Лицо, осуществившее самовольное строительство, не приобретает право собственности на объект такого строительства.
2. Невозможна государственная регистрация. Право собственности на вновь создаваемые капитальные строения (здания, сооружения) возникает только с момента государственной регистрации (ст. 220 ГК), а на объект самовольного строительства она не производится.
3. Объект нельзя вовлечь в оборот: продать, подарить, сдать в залог, передать по наследству, использовать как предмет лизинга и т.п.
4. Снос за счёт застройщика. Самовольная постройка подлежит сносу лицом, осуществившим строительство, либо приведению в пригодное для эксплуатации состояние — за счёт средств этого лица.
5. Исключение (легализация через суд). Право собственности на объект самовольного строительства может быть признано судом, если это не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создаёт угрозы жизни и здоровью граждан и земельный участок предоставлен (подлежит предоставлению) лицу в установленном порядке под построенный объект.

3. Административная ответственность

Нарушение порядка строительства влечёт административную ответственность по Кодексу Республики Беларусь об административных правонарушениях от 06.01.2021 № 91-З (глава 21 — правонарушения в области архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, о земле, недрах и охране окружающей среды). В частности, строительство или иное специальное использование природных объектов (ресурсов) либо их частей, а равно их изменение без разрешения или с нарушением установленного порядка (ст. 21.4 КоАП) наказывается штрафом, причём для индивидуальных предпринимателей и юридических лиц — в повышенных размерах (санкции исчисляются в базовых величинах; точный размер следует проверять по действующей редакции кодекса).

4. Отраслевая ответственность и возмещение вреда

Статья 8 Кодекса Республики Беларусь об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности (от 17.07.2023 № 289-З) устанавливает, что нарушение законодательства в этой сфере влечёт дисциплинарную, гражданско-правовую, административную, уголовную и иную ответственность. При этом:

• вред, причинённый жизни или здоровью физического лица либо имуществу юридического или физического лица вследствие нарушения требований законодательства о строительстве, подлежит возмещению в полном объёме;
• при наличии признаков преступления (например, тяжкие последствия из-за нарушений при строительстве) возможна и уголовная ответственность.

5. Итоговая картина для застройщика

Практический вывод: строительство без разрешения — это не «формальное» нарушение. Застройщик рискует потерять вложенные средства (объект может быть принудительно снесён), уплатить штраф, возместить вред и не сможет узаконить постройку иначе как через суд при соблюдении установленных условий. До начала работ необходимо получить разрешительную документацию в порядке, определённом Кодексом об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности.

Источники

1. Гражданский кодекс Республики Беларусь от 07.12.1998 № 218-З, ст. 220, 223 — https://etalonline.by/document/?regnum=hk9800218 (ст. 223: https://etalonline.by/document/?regnum=hk9800218#root#section-2#chapter-15#article-241)
2. Кодекс Республики Беларусь об административных правонарушениях от 06.01.2021 № 91-З, глава 21 (ст. 21.4) — https://etalonline.by/document/?regnum=hk2100091
3. Кодекс Республики Беларусь об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности от 17.07.2023 № 289-З, ст. 8 — https://etalonline.by/document/?regnum=hk2300289

Ответ носит информационно-справочный характер и не заменяет консультацию юриста по конкретной ситуации; размеры санкций и порядок сноса следует проверять по актуальным редакциям нормативных правовых актов.