Для чего нужен кадастровый план при совершении сделок в Республике Беларусь?

Кадастровый план при совершении сделок в Республике Беларусь

1. Понятие и правовая основа

Кадастровый план — документ (в текущей практике — составная часть кадастровой справки и сведений единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним — ЕГРНИ), содержащий графическое и текстовое описание земельного участка: кадастровый номер, границы, площадь, местоположение, координаты поворотных точек, сведения об ограничениях (обременениях) прав.

Правовую основу составляют:

• Гражданский кодекс РБ от 07.12.1998 № 218-З (ст. 118, 131, 267, 525);
• Кодекс РБ о земле от 23.07.2008 № 425-З (глава 9 — государственный земельный кадастр, ст. 96–105; ст. 1 — основные термины);
• Закон РБ от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (ст. 7, 33);
• Закон РБ от 18.07.2004 № 305-З «О нотариате и нотариальной деятельности».

2. Для чего нужен кадастровый план при сделках

2.1. Индивидуализация (идентификация) объекта сделки. Согласно ст. 525 ГК РБ договор продажи недвижимости должен содержать данные, позволяющие определённо установить подлежащее передаче имущество, в том числе сведения о его расположении на земельном участке. При отсутствии таких данных условие о недвижимости считается несогласованным, а договор — незаключённым. Кадастровый план как раз и позволяет индивидуализировать участок по кадастровому номеру, границам и площади.

2.2. Нотариальное удостоверение и правовая экспертиза сделки. При удостоверении договора (купля-продажа, дарение, мена, залог, аренда) нотариус проверяет принадлежность имущества сторонам, наличие ограничений (обременений) — ипотеки, ареста, сервитутов — и иные обстоятельства (Закон «О нотариате и нотариальной деятельности»). Эти сведения нотариус истребует из ЕГРНИ в виде справок, выписок и планов (ст. 33 Закона № 133-З); гражданину достаточно предъявить лишь документ, удостоверяющий личность.

2.3. Государственная регистрация сделки и перехода права. В силу ст. 118, 131 ГК РБ и Закона № 133-З право собственности и иные права на недвижимость возникают с момента государственной регистрации. Регистрация возможна только в отношении учтённого, идентифицированного объекта, обладающего кадастровым номером. Удостоверив сделку, нотариус в день её совершения направляет документы для регистрации (ст. 7 Закона № 133-З).

2.4. Обеспечение «юридической чистоты» и предупреждение споров. План позволяет проверить: соответствие фактических границ учтённым; отсутствие наложения на смежные участки и самовольного захвата земли; наличие охранных зон и сервитутов, отмеченных на плане. Это защищает покупателя от притязаний третьих лиц и последующих судебных споров о границах.

2.5. Переход прав на землю при отчуждении строений. По ст. 267 ГК РБ при переходе прав на капитальное строение к приобретателю переходят права и на занятый им земельный участок — определение этой части участка также опирается на кадастровые сведения.

2.6. Налогообложение и оценка. Земельный налог исчисляется исходя из площади участка и его кадастровой оценки (гл. 16 Налогового кодекса РБ, Особенная часть, ст. 196–209); кадастровые данные используются и при рыночной оценке предмета залога.

3. Последствия отсутствия кадастрового учёта

• невозможность согласовать предмет договора → договор не считается заключённым (ст. 525 ГК РБ);
• отказ в государственной регистрации сделки и перехода права;
• при уклонении от обязанности обратиться за регистрацией — административная ответственность по ст. 24.48 КоАП РБ (штраф от 5 до 10 базовых величин, на ИП и юридических лиц — выше).

4. Где получить

Сведения из ЕГРНИ (кадастровые справки с планом участка) выдают территориальные агентства по государственной регистрации и земельному кадастру и РУП «Национальное кадастровое агентство» (nca.by) — на личном приёме либо через единый портал электронных услуг.

Ответ действителен согласно законодательству Республики Беларусь на 19.09.2026. Основные источники: ГК РБ (ст. 118, 131, 267, 525), Кодекс РБ о земле № 425-З (гл. 9), Закон № 133-З от 22.07.2002 (ст. 7, 33), НК РБ (гл. 16 Ос. ч.), КоАП РБ (ст. 24.48).