Оценка стоимости земельного участка в Республике Беларусь: цели и правовые основания

1. Правовая основа

Оценка стоимости земельных участков в Республике Беларусь регулируется:

• Кодексом Республики Беларусь о земле от 23.07.2008 № 425-З (глава 9 «Экономика землепользования», статья 105 «Кадастровая оценка земель, земельных участков»);
• Налоговым кодексом Республики Беларусь (Особенная часть) от 29.12.2009 № 71-З (статья 240 «Налоговая база земельного налога»);
• Указом Президента Республики Беларусь от 13.10.2006 № 615 «Об оценочной деятельности в Республике Беларусь» (с Положением об оценке стоимости объектов гражданских прав);
• постановлением Совета Министров от 23.03.2018 № 213 и техническим кодексом установившейся практики ТКП 52.2.07 «Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка стоимости земельных участков».

2. Виды оценки

Законодательство различает два вида оценки земельных участков (ТКП 52.2.07):

• кадастровую оценку — массовую, проводимую по инициативе Государственного комитета по имуществу за счет средств республиканского бюджета (ст. 105 Кодекса о земле);
• индивидуальную (независимую) оценку — проводимую аттестованными оценщиками на основании договора либо постановления (определения) суда, органа уголовного преследования, органа, ведущего административный процесс (Указ № 615).

3. Для чего проводится оценка стоимости земельного участка

Цели кадастровой оценки:

1. Налогообложение — кадастровая стоимость земельного участка является налоговой базой земельного налога (пункты 1–2 статьи 240 Налогового кодекса); она зависит от функционального использования участка (вида оценочной зоны).
2. Определение платы за землю — установление арендной платы и иных платежей за пользование государственными земельными участками.
3. Ведение регистра стоимости земельных участков — сведения о кадастровой стоимости включаются в регистр стоимости земель, земельных участков (пункт 6 статьи 105 Кодекса о земле) и используются в государственном земельном кадастре и при государственной регистрации недвижимости.
4. Государственное управление земельными ресурсами — экономическое обоснование решений о предоставлении, изъятии и переводе земель, территориальное планирование и землеустройство. Кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 4 года, сельскохозяйственных земель — не реже одного раза в 10 лет (пункты 2–3 статьи 105 Кодекса о земле).

Цели индивидуальной (независимой) оценки:

1. Совершение гражданско-правовых сделок — купля-продажа, мена, залог (ипотека), дарение, аренда, внесение земельного участка в качестве вклада в уставный фонд.
2. Отчуждение и вовлечение в оборот государственного имущества — определение начальной цены при продаже и на аукционах, приватизация.
3. Судебная защита прав — определение цены иска, размера убытков и возмещения при споров о стоимости, в том числе при изъятии земельных участков для государственных нужд.
4. Процедуры неплатежеспособности — оценка активов при банкротстве и ликвидационном производстве.
5. Иные юридически значимые действия и деловой оборот — страхование, кредитование, финансовая и бухгалтерская отчетность, корпоративные процедуры.

При индивидуальной оценке определяются, в частности, рыночная, инвестиционная, ликвидационная или специальная стоимость участка исходя из цели оценки и его наиболее эффективного использования (ТКП 52.2.07).

4. Вывод

Оценка стоимости земельного участка в Республике Беларусь проводится для фискальных целей (исчисление земельного налога и арендной платы), регулирования земельного оборота (сделки, аукционы, приватизация), защиты прав и законных интересов участников гражданских правоотношений (судебные споры, возмещение убытков, банкротство) и государственного управления земельными ресурсами (кадастр, планирование, землеустройство), обеспечивая тем самым реализацию принципа платности землепользования (статья 5 Кодекса Республики Беларусь о земле).

Ответ сформулирован на основании законодательства Республики Беларусь, действующего на текущую дату.