Допускается ли выдел доли в общем имуществе многоквартирного дома?

Ответ на вопрос: Допускается ли выдел доли в общем имуществе многоквартирного дома?

Нет, выдел доли в общем имуществе многоквартирного дома не допускается.

Данный запрет прямо установлен законодательством Республики Беларусь и обусловлен как специальными нормами жилищного законодательства, так и общими положениями гражданского права о неделимых вещах.

1. Прямой запрет Жилищного кодекса

Согласно пункту 3 статьи 150 Жилищного кодекса Республики Беларусь (Кодекс от 28 августа 2012 г. № 428-З):

«Доля участника совместного домовладения в праве собственности на общее имущество совместного домовладения не может быть отделена от права собственности на принадлежащие ему объекты недвижимого имущества и при переходе права собственности на объекты недвижимого имущества к другим гражданам или организациям переходит исключительно вместе с ним.»

Далее в том же пункте законодатель усиливает запрет:

«Участник совместного домовладения не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество совместного домовладения, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на объект недвижимого имущества.»

Таким образом, закон устанавливает неразрывную правовую связь между правом собственности на жилое (или нежилое) помещение в многоквартирном доме и долей в праве собственности на общее имущество совместного домовладения. Доля следует судьбе самого объекта недвижимого имущества.

2. Функциональная неделимость общего имущества

Общее имущество многоквартирного дома (крыши, лестничные клетки, лифтовые шахты, подвалы, придомовая территория, инженерные системы и т. д.) по своей природе является неделимой вещью.

Согласно статье 133 Гражданского кодекса Республики Беларусь (Кодекс от 7 декабря 1998 г. № 218-З):

«Вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, признается неделимой.»

Раздел общего имущества многоквартирного дома в натуре невозможен, поскольку это привело бы к утрате его функционального назначения — обеспечения эксплуатации жилого дома как единого объекта.

3. Соотношение с общими нормами о разделе долевой собственности

Действительно, статья 255 Гражданского кодекса Республики Беларусь в общем порядке предоставляет участнику долевой собственности право требовать выдела своей доли из общего имущества:

«Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества…»

Однако данная норма носит общий характер, а положения статьи 150 Жилищного кодекса являются специальными. В соответствии с правилом разрешения коллизий (специальная норма имеет приоритет над общей), положения Жилищного кодекса о невозможности отделения доли в общем имуществе совместного домовладения от права собственности на помещение имеют приоритет в применении.

Вывод

Выдел доли в общем имуществе многоквартирного дома не допускается. Доля в праве собственности на общее имущество совместного домовладения:

• неразрывно связана с правом собственности на жилое (нежилое) помещение;
• не может быть отчуждена отдельно от помещения;
• переходит к новому собственнику автоматически при переходе права собственности на помещение.

Данная правовая конструкция обеспечивает целостность общего имущества многоквартирного дома и стабильность отношений совместного домовладения.

Источники:

• Жилищный кодекс Республики Беларусь, ст. 150, п. 3 — ссылка
• Гражданский кодекс Республики Беларусь, ст. 133 — ссылка
• Гражданский кодекс Республики Беларусь, ст. 255 — ссылка