Ответ на вопрос о сдаче квартиры собственником внаем без уведомления исполкома

Краткий ответ

Нет, собственник квартиры не вправе сдавать её внаем без уведомления (регистрации договора в) исполкома. Согласно жилищному законодательству Республики Беларусь, договор найма жилого помещения подлежит обязательной регистрации в местном исполнительном и распорядительном органе.

Правовое обоснование

1. Понятие договора найма жилого помещения

Согласно статье 50 Жилищного кодекса Республики Беларусь (Кодекс Республики Беларусь от 28 августа 2012 г. № 428-З):

«Договор найма жилого помещения — соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить за плату другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем. Наймодателем может быть собственник жилого помещения».

Таким образом, сдача собственником квартиры другому лицу для проживания оформляется именно договором найма жилого помещения (а не поднайма — поднаем применяется в случае, когда уже существующий наниматель передаёт помещение другому лицу).

2. Обязательность регистрации договора найма

Согласно статье 53 Жилищного кодекса Республики Беларусь:

«Договор найма жилого помещения, дополнительные соглашения к нему заключаются в письменной форме и считаются заключенными с даты их регистрации районным, городским, поселковым, сельским исполнительными комитетами, местной администрацией района в городе».

Это означает, что:

Без регистрации договор найма не считается заключённым и не порождает правовых последствий.

3. Дополнительные требования

Помимо регистрации договора, при сдаче жилого помещения внаем собственник обязан:

1. Уплатить подоходный налог в фиксированных суммах. Ставки налога установлены приложением 2 к Налоговому кодексу Республики Беларусь и зависят от категории населённого пункта, на территории которого находится сдаваемое помещение (с учётом решений областных и Минского городского Советов депутатов).

2. В отдельных случаях, предусмотренных законодательными актами, для заключения договора найма жилого помещения частного жилищного фонда может требоваться разрешение соответствующего районного, городского исполнительного и распорядительного органа, местной администрации на предоставление жилого помещения по договору найма.

Различие понятий «наем» и «поднаем»

Следует уточнить терминологию:

• Наём — сдача жилого помещения собственником (или уполномоченным им лицом) нанимателю. Именно этот институт применяется в рассматриваемой ситуации.
• Поднаём — сдача жилого помещения нанимателем (не собственником) другому лицу (поднанимателю) с согласия собственника (наймодателя). Поднаём регулируется отдельными нормами Жилищного кодекса и применим к жилым помещениям государственного жилищного фонда.

Источники

1. Жилищный кодекс Республики Беларусь от 28 августа 2012 г. № 428-З:

   • Статья 50 «Общие положения о договоре найма жилого помещения» — URL
   • Статья 53 «Заключение и регистрация договоров найма жилых помещений» — URL

2. Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 12.09.2006 № 1191 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 04.08.2006 № 497» (утверждены формы договоров найма частного жилищного фонда).

3. Налоговый кодекс Республики Беларусь (приложение 2 — ставки подоходного налога с физических лиц в фиксированных суммах за сдачу жилых и нежилых помещений).

Вывод

Собственник квартиры не имеет права сдавать её внаем без регистрации договора найма в местном исполнительном и распорядительном органе (исполкоме). Договор найма, не прошедший регистрацию, не считается заключённым. Кроме того, собственник обязан уплачивать подоходный налог с доходов от сдачи помещения внаем. Несоблюдение этих требований влечёт административную и налоговую ответственность.