Формирование земельного участка в условиях кондоминиума в Республике Беларусь

1. Понятие кондоминиума и правовая природа участка

В белорусском законодательстве кондоминиум — это особая правовая конструкция, при которой земельный участок предоставляется для строительства и (или) обслуживания многоквартирного жилого дома и иных капитальных строений, где отдельные части (квартиры, нежилые помещения) принадлежат разным лицам на праве собственности, а части, предназначенные для общего пользования, находятся в их общей долевой собственности. Легальное определение содержится в статье 1 Кодекса Республики Беларусь о земле от 23 июля 2008 г. № 425-З (раздел «Основные термины, используемые в настоящем Кодексе, и их определения»).

Таким образом, ключевая черта кондоминиума — неразрывная связь земельного участка, здания и долей в общем имуществе: право на долю в общем имуществе следует судьбе права на помещение.

2. Как «формируется» (создаётся) земельный участок

Формирование участка — это юридико-техническая процедура, результатом которой становится самостоятельный объект недвижимости, поставленный на кадастровый учёт и зарегистрированный.

а) Основания создания. Согласно статье 22 Кодекса о земле, земельный участок считается созданным, изменённым или прекратившим существование с момента государственной регистрации соответственно его создания, изменения или прекращения существования. Право на участок, а также ограничения (обременения) права возникают, переходят и прекращаются также с момента государственной регистрации. Участок образуется в результате раздела, объединения, перераспределения земель, выделения и т. п.

б) Землеустроительное обеспечение. Формирование участка под многоквартирный дом (кондоминиум) осуществляется на основании землеустроительной документации — проекта границ (отвода) земельного участка, разрабатываемого в порядке, установленном законодательством об охране и использовании земель. Границы определяются с учётом фактического землепользования, градостроительной документации и необходимости обслуживания дома и придомовой территории.

в) Удостоверяющие документы. В силу статьи 23 Кодекса о земле, создание, изменение и прекращение существования участка, а также возникновение прав удостоверяются документами, предусмотренными законодательством (в том числе свидетельством (удостоверением) о государственной регистрации и выписками из регистрационной книги), а сами сведения вносятся в единый государственный регистр недвижимого имущества.

3. Особенности участка именно в кондоминиуме

1. Целевое назначение. Участок предоставляется прежде всего для обслуживания и эксплуатации многоквартирного жилого дома и связанных с ним строений.
2. Общая долевая собственность. Части участка и имущества, предназначенные для общего пользования (придомовая территория, проезды, озеленение, инженерные сети, обслуживающие более одного помещения), поступают в общую долевую собственность собственников помещений. Размер доли, как правило, соразмерен площади принадлежащего помещения.
3. Общее имущество совместного домовладения. Жилищный кодекс Республики Беларусь от 28 августа 2012 г. № 428-З (пункт 31 статьи 1) относит к общему имуществу совместного домовладения помещения за пределами квартир, несущие и ненесущие конструкции, инженерное оборудование, обслуживающее два и более помещения, а также объекты, предназначенные для обслуживания и благоустройства, расположенные на придомовой территории.
4. Управление. Для содержания общего имущества и владения участком создаётся товарищество собственников (пункт 57 статьи 1 Жилищного кодекса), организация застройщиков либо организация собственников. Придомовая территория может передаваться таким организациям в аренду или для обслуживания жилых домов.
5. Возникновение права собственности на помещения (статья 135 Жилищного кодекса) автоматически влечёт возникновение соответствующей доли в праве на общее имущество и на участок кондоминиума — отдельного договора об этом не требуется.

4. Итоговая логика процедуры

Предоставление (отвод) участка → разработка землеустроительной документации (проект границ) → установление границ и формирование участка → государственная регистрация создания участка и прав на него → распределение долей в общем имуществе соразмерно площадям помещений → управление через товарищество собственников / организацию собственников.

Источники

• Кодекс Республики Беларусь о земле от 23 июля 2008 г. № 425-З — статья 1 (термины, определение кондоминиума), статья 22 (создание, изменение, прекращение существования земельного участка), статья 23 (документы, удостоверяющие создание участка и права на него). URL: https://etalonline.by/document/?regnum=hk0800425
• Жилищный кодекс Республики Беларусь от 28 августа 2012 г. № 428-З — статья 1 (пункты 31, 57: общее имущество совместного домовладения, товарищество собственников), статья 135 (основания возникновения права собственности на жилые помещения). URL: https://etalonline.by/document/?regnum=hk1200428

Примечание. В предоставленном правовом контексте отсутствуют полные тексты статей 1 и 22 Кодекса о земле (доступны лишь фрагменты), поэтому отдельные формулировки (например, точная редакция определения «кондоминиум» и перечень способов образования участка) приведены в обобщённом виде. Для подготовки правоустанавливающих документов рекомендуется свериться с действующей редакцией указанных статей на момент обращения.