Градостроительный регламент и виды разрешённого использования земельных участков в Республике Беларусь

Краткий вывод

В законодательстве Республики Беларусь термин «градостроительный регламент» не закреплён как самостоятельная легальная категория (в отличие, например, от российского Градостроительного кодекса, где регламенты устанавливаются правилами землепользования и застройки). Поиск по базе законодательства РБ не выявил нормы, определяющей такое понятие. Однако функцию градостроительного регламента в Беларуси выполняет градостроительная документация — прежде всего генеральный план населённого пункта и градостроительный проект детального планирования, которые фактически предопределяют, как конкретный земельный участок может использоваться и застраиваться.

Правовая основа

1. Кодекс Республики Беларусь о земле от 23.07.2008 № 425-З — базовый акт о правовом режиме земель:

• ст. 1 — основные термины (в т.ч. «вид земель», «целевое назначение»);
• ст. 8 — деление земель на виды (сельскохозяйственного назначения; населённых пунктов, садоводческих товариществ и дачных кооперативов; промышленности, транспорта и иного назначения; природоохранного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения; лесного фонда; водного фонда; запаса);
• ст. 30 — компетенция исполкомов по утверждению землеустроительной документации;
• ст. 49 — предоставление участков из сельскохозяйственных и иных земель для целей, не связанных с назначением этих земель (механизм смены целевого использования).

Источник: https://etalonline.by/document/?regnum=hk0800425

2. Кодекс Республики Беларусь об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности от 17.07.2023 № 289-З (вступил в силу с 01.07.2024, заменил Закон от 05.07.2004 № 300-З):

• ст. 61 — градостроительный проект детального планирования (ПДП) разрабатывается на основании генерального плана населённого пункта, определяет размещение структурно-планировочных элементов и параметры их развития, а также «устанавливает обязательные для соблюдения градостроительные требования к застройке территорий» — это и есть ближайший белорусский аналог градостроительного регламента;
• ст. 24 — утверждение градостроительной документации отнесено к компетенции местных Советов депутатов и исполкомов.

Источник: https://etalonline.by/document/?regnum=hk2300289

3. Налоговый кодекс (Особенная часть) от 29.12.2009 № 71-З, ст. 240 — кадастровая стоимость участка зависит от его функционального использования (вида оценочной зоны), что напрямую связывает градостроительное зонирование с налогообложением. Источник: https://etalonline.by/document/?regnum=hk0900071

Как это работает на практике

1. Двухуровневая система ограничений. Вид разрешённого использования участка в РБ складывается из:

• целевого назначения (по виду земель и цели предоставления — Земельный кодекс);
• градостроительных требований (для участков в населённых пунктах — генеральный план + ПДП, ст. 61 Кодекса № 289-З).

2. Функциональное зонирование. Генеральный план делит территорию населённого пункта на функциональные зоны (жилые, общественные, производственные, рекреационные и др.). Участок, попадающий в конкретную зону, может предоставляться и использоваться только в соответствии с её назначением.

3. Детализация через ПДП. Проект детального планирования устанавливает обязательные требования: красные линии и линии застройки, процент застройки, этажность, размещение объектов, функциональное использование участков. Отступить от них при строительстве нельзя.

4. Предоставление участка. При предоставлении государственных земель в населённых пунктах место размещения и целевое назначение участка определяются с учётом градостроительной документации, а землеустроительная документация (проект отвода) утверждается исполкомом (ст. 30 КоЗ).

5. Смена использования. Чтобы использовать участок иначе (например, построить магазин на «жилом» участке или перевести сельхозземли под застройку), необходимо изменение целевого назначения и/или корректировка градостроительной документации (для сельхозземель — по процедуре ст. 49 КоЗ).

Последствия несоблюдения

• Административная ответственность: нарушение обязательных требований ТНПА в области архитектурной, градостроительной и строительной деятельности влечёт штраф (ст. 22.3 КоАП от 06.01.2021 № 91-З: https://etalonline.by/document/?regnum=hk2100091);
• Иная ответственность — дисциплинарная, гражданско-правовая, вплоть до принудительного прекращения прав на участок за существенные нарушения правил его использования (ст. 8 Кодекса № 289-З);
• Фискальные последствия: изменение функционального использования меняет вид оценочной зоны и, соответственно, кадастровую стоимость и земельный налог (ст. 240 НК).

Практическая рекомендация

Перед приобретением или застройкой участка следует проверить: (1) целевое назначение в документах на участок (выписка из ЕГРНИ), (2) генеральный план населённого пункта, (3) наличие и содержание ПДП, (4) охранные и иные зоны с ограничениями. Именно совокупность этих документов в Беларуси выполняет роль «градостроительного регламента».

Ответ носит информационный характер и не заменяет консультацию с государственным органом (Минстройархитектуры, агентство по государственной регистрации и земельному кадастру) или юристом по конкретной ситуации.