Исключение члена из организации застройщиков (жилищно-строительного кооператива) за неуплату взносов

Важное терминологическое уточнение: В действующем жилищном законодательстве Республики Беларусь понятие «жилищно-строительный кооператив» заменено термином «организация застройщиков». Соответствующие отношения регулируются Разделом V, Главой 29 Жилищного кодекса Республики Беларусь (Кодекс Республики Беларусь от 28 августа 2012 г. №428-З).

1. Правовое основание для исключения

Согласно статье 175 Жилищного кодекса Республики Беларусь (URL: https://etalonline.by/?type=text&regnum=hk1200428#root#section-5#chapter-29#article-175), член организации застройщиков может быть исключён из её состава в следующих случаях:

• Систематическое нарушение правил пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений (разрушение, порча жилого помещения, использование его не по назначению);
• Иные нарушения требований Жилищного кодекса, делающие невозможным для других проживание с данным членом в одной квартире или в одном жилом доме;
• Систематическое невнесение денежных средств для финансирования строительства (реконструкции, капитального ремонта) или приобретения объектов недвижимого имущества (при самостоятельном финансировании) либо паевых взносов (при финансировании организацией застройщиков) и иных взносов.

2. Что признаётся «систематическим невнесением»?

Согласно части второй пункта 1 статьи 175 Жилищного кодекса, систематическим невнесением признаётся:

Невнесение членом организации застройщиков указанных денежных средств и взносов в полном объёме в течение двух периодов подряд, определённых:

• договором на строительство (реконструкцию, капитальный ремонт) или приобретение объектов недвижимого имущества, предусматривающим график внесения платежей — для денежных средств;
• общим собранием членов организации застройщиков — для вступительного, паевых и иных взносов.

Таким образом, для исключения по основанию неуплаты необходимо доказать, что член кооператива (организации застройщиков) полностью не внёс требуемые платежи за два подряд периода, установленных договором или решением общего собрания.

3. Порядок исключения

3.1. Компетенция общего собрания

Согласно статье 167 Жилищного кодекса Республики Беларусь, к исключительной компетенции общего собрания (собрания уполномоченных) членов организации собственников относится, в частности, установление размеров, состава и порядка внесения всех видов взносов, а также установление размеров пени за несвоевременное внесение взносов.

Решение об исключении члена организации застройщиков принимается общим собранием (собранием уполномоченных) членов организации. Согласно пункту 2 статьи 175, для организаций, сформированных из числа граждан, состоящих на учёте нуждающихся в улучшении жилищных условий, исключение производится по решению общего собрания.

3.2. Основные этапы процедуры

1. Фиксация факта неуплаты — правление организации застройщиков документально подтверждает систематическое невнесение взносов (отсутствие платежей в полном объёме в течение двух периодов подряд).

2. Уведомление члена — члену организации застройщиков должно быть направлено уведомление о намерении поставить вопрос об его исключении на голосование с указанием оснований и предоставлением возможности для пояснений.

3. Проведение общего собрания — вопрос об исключении выносится на общее собрание (собрание уполномоченных) членов организации застройщиков. Решение принимается в порядке, установленном уставом организации и статьёй 167 Жилищного кодекса.

4. Принятие решения — решение об исключении оформляется протоколом общего собрания.

5. Уведомление об исключении — исключённому члену направляется письменное уведомление о принятом решении.

4. Правовые последствия исключения

Согласно статье 174 Жилищного кодекса Республики Беларусь, исключение является одним из оснований прекращения членства в организации застройщиков.

Согласно статье 181 Жилищного кодекса Республики Беларусь, собственник объектов недвижимого имущества, не являющийся членом организации застройщиков (в том числе после исключения), имеет право вступить в эту организацию. Однако в случае исключения гражданина право обращения в организацию для повторного вступления приобретается не ранее чем через шесть месяцев после его исключения.

5. Судебная защита прав исключённого члена

Согласно статье 25 Жилищного кодекса Республики Беларусь, граждане и организации в области жилищных отношений имеют право на:

«защиту своих прав от неправомерных решений, действий (бездействия) иных лиц, в том числе на судебную защиту своих прав и законных интересов».

Следовательно, исключённый член организации застройщиков вправе обжаловать решение об исключении в суде, если считает его неправомерным (например, если факт систематической неуплаты не подтверждён, либо нарушена процедура принятия решения).

6. Практические рекомендации

Источники

1. Жилищный кодекс Республики Беларусь от 28 августа 2012 г. №428-З:
   • Статья 167 — Исключительная компетенция общего собрания членов организации собственников (URL)
   • Статья 174 — Прекращение членства в организации застройщиков (URL)
   • Статья 175 — Исключение из членов организации застройщиков (URL)
   • Статья 181 — Права собственника, не являющегося членом организации застройщиков (URL)
   • Статья 25 — Права граждан и организаций в области жилищных отношений (URL)

⚠️ Примечание: Ответ основан на нормах Жилищного кодекса Республики Беларусь. В конкретной ситуации рекомендуется также ознакомиться с уставом организации застройщиков, который может устанавливать дополнительные процедурные требования к порядку исключения членов, не противоречащие законодательству. При возникновении спора рекомендуется обратиться за квалифицированной юридической консультацией.