Как оформить договор безвозмездного пользования жилым помещением и какие права возникают у пользователя

Договор безвозмездного пользования жилым помещением: порядок оформления и права пользователя

1. Правовая природа договора

По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона — ссудодатель — обязуется передать или передаёт вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне — ссудополучателю, а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она её получила, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Данное определение закреплено в статье 643 Гражданского кодекса Республики Беларусь (от 7 декабря 1998 г. №218-З, Глава 36 «Безвозмездное пользование»).

Важно: К договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила, предусмотренные статьями о договоре аренды (п. 2 ст. 643 ГК РБ). Это означает, что многие нормы об аренде субсидиарно применяются к ссуде, если иное не вытекает из существа обязательства.

2. Стороны договора

Ссудодателем может выступать собственник жилого помещения. Жилое помещение должно соответствовать установленным санитарным и техническим требованиям и быть пригодным для проживания (с учётом положений Жилищного кодекса Республики Беларусь).

3. Форма и существенные условия договора

Форма договора

Договор безвозмездного пользования жилым помещением заключается в письменной форме. Согласно общим правилам Гражданского кодекса РБ (ст. 162 и 163 ГК РБ), сделки между гражданами на сумму более десяти базовых величин, а также сделки, для которых письменная форма прямо предусмотрена законом, должны совершаться в письменной форме. Применительно к жилым помещениям письменная форма является обязательной.

Если срок договора превышает один год, договор подлежит государственной регистрации в порядке, установленном для регистрации сделок с недвижимым имуществом (по аналогии с правилами об аренде недвижимости — ст. 622 ГК РБ).

Существенные условия

Исходя из природы договора ссуды и субсидиарного применения правил об аренде, к существенным условиям относятся:

1. Предмет договора — точное описание жилого помещения (адрес, площадь, количество комнат, кадастровый или инвентарный номер и иные идентифицирующие признаки);
2. Срок договора — может быть определённым или неопределённым (если срок не указан, договор считается заключённым на неопределённый срок — по аналогии со ст. 621 ГК РБ);
3. Безвозмездность — в договоре должно быть прямо указано, что пользование жилым помещением осуществляется без взимания платы.

4. Права и обязанности сторон

Права ссудополучателя (пользователя)

1. Право владения и пользования жилым помещением — ссудополучатель получает жилое помещение во владение и пользование для проживания в нём на безвозмездной основе (ст. 643 ГК РБ).

2. Право требовать предоставления вещи в надлежащем состоянии — ссудодатель обязан предоставить жилое помещение в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению помещения (ст. 645 ГК РБ).

3. Право требовать устранения недостатков — при обнаружении недостатков жилого помещения, которые ссудодатель умышленно или по грубой неосторожности не оговорил при заключении договора, ссудополучатель вправе по своему выбору (ст. 647 ГК РБ):

   • потребовать безвозмездного устранения недостатков;
   • потребовать возмещения своих расходов на устранение недостатков;
   • потребовать досрочного расторжения договора и возмещения реального ущерба.

4. Право на расторжение договора при непредоставлении вещи — если ссудодатель не передаёт жилое помещение, ссудополучатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения реального ущерба (ст. 646 ГК РБ).

5. Право пользования со всеми принадлежностями — жилое помещение предоставляется со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, инструкцией и т.п.), если иное не предусмотрено договором (ст. 645 ГК РБ).

6. Право на передачу вещи в пользование третьим лицам — по аналогии с правилами об аренде (ст. 613 ГК РБ), ссудополучатель вправе с согласия ссудодателя сдавать жилое помещение в поднаём или передавать свои права и обязанности по договору другому лицу, если иное не предусмотрено договором.

Обязанности ссудополучателя

1. Обязанность по содержанию вещи — ссудополучатель обязан поддерживать жилое помещение в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы по его содержанию, если иное не предусмотрено договором (ст. 649 ГК РБ).

2. Обязанность использовать помещение по назначению — жилое помещение должно использоваться исключительно для проживания (с учётом требований Жилищного кодекса РБ).

3. Обязанность вернуть жилое помещение — по истечении срока договора (или при его досрочном расторжении) ссудополучатель обязан вернуть жилое помещение в том состоянии, в каком он его получил, с учётом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором (ст. 643 ГК РБ).

Обязанности ссудодателя

1. Передать жилое помещение в состоянии, соответствующем условиям договора и его назначению (ст. 645 ГК РБ);
2. Предупредить о всех правах третьих лиц на жилое помещение (по аналогии со ст. 614 ГК РБ — правила об аренде);
3. Нести ответственность за недостатки, умышленно или по грубой неосторожности не оговорённые при заключении договора (ст. 647 ГК РБ).

5. Срок договора и его расторжение

• Договор может быть заключён на определённый срок или без указания срока (на неопределённый срок).
• Если договор заключён без указания срока, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за один месяц, если иное не предусмотрено договором (по аналогии со ст. 621 ГК РБ).
• Досрочное расторжение возможно:
  • по соглашению сторон;
  • по требованию ссудополучателя — при обнаружении недостатков, не оговорённых ссудодателем (ст. 647 ГК РБ);
  • по требованию ссудодателя — в случаях, предусмотренных законом (например, при использовании помещения не по назначению, ухудшении его состояния, неисполнении обязанности по содержанию).

6. Риск случайной гибели или повреждения

По общему правилу (по аналогии со ст. 612 ГК РБ — нормы об аренде), риск случайной гибели или случайного повреждения жилого помещения несёт ссудодатель как собственник. Однако ссудополучатель несёт ответственность, если гибель или повреждение произошли по его вине — в результате использования помещения не по назначению или с нарушением условий договора.

7. Практические рекомендации по оформлению

1. Составьте договор в письменной форме в двух экземплярах (по одному для каждой стороны).
2. Опишите предмет договора максимально детально — адрес, площадь, количество комнат, реквизиты правоустанавливающих документов ссудодателя.
3. Укажите срок действия договора или отметьте, что он заключён без определения срока.
4. Пропишите порядок передачи помещения — с составлением акта приёма-передачи, фиксирующего состояние помещения на момент передачи.
5. Определите обязанности по содержанию и ремонту помещения, а также порядок несения расходов на жилищно-коммунальные услуги.
6. Укажите основания и порядок досрочного расторжения договора.
7. Если срок договора превышает один год — зарегистрируйте его в установленном порядке (через нотариус и орган по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним).

Нормативные источники

Все нормы Гражданского кодекса Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. №218-З, глава 36 «Безвозмездное пользование» (статьи 643–655).

Ответ подготовлен на основании действующего законодательства Республики Беларусь. Для конкретной ситуации рекомендуется консультация с нотариусом или адвокатом.