Оформление договора коммерческого найма жилого помещения и налогообложение в Республике Беларусь

1. Понятие и стороны договора найма жилого помещения

Согласно статье 50 Жилищного кодекса Республики Беларусь (Кодекс от 28 августа 2012 г. № 428-З), договор найма жилого помещения — это соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить за плату другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нём.

Наймодателем может быть собственник жилого помещения. Гражданин или организация, не являющиеся собственниками, могут выступать наймодателями лишь при наличии соответствующих полномочий, предоставленных законодательными актами или собственником.

Нанимателем может быть только гражданин (физическое лицо).

📌 Источник: Жилищный кодекс Республики Беларусь, статья 50 — ссылка

2. Существенные условия договора

В соответствии со статьёй 51 Жилищного кодекса существенными условиями договора найма жилого помещения являются:

Без согласования этих условий договор не считается заключённым.

📌 Источник: Жилищный кодекс Республики Беларусь, статья 51 — ссылка

3. Форма, заключение и регистрация договора

Согласно статье 53 Жилищного кодекса:

• Договор найма жилого помещения и дополнительные соглашения к нему заключаются в письменной форме.
• Договор считается заключённым с даты его регистрации (за исключением отдельного случая, предусмотренного частью четвёртой пункта 1 статьи 53).
• Регистрация договоров найма жилых помещений частного жилищного фонда осуществляется районными, городскими, посёлковыми, сельскими исполнительными комитетами (местными администрациями районов в городах).

Порядок действий для оформления:

1. Подготовка проекта договора — стороны согласуют существенные условия (предмет, срок, размер платы, порядок оплаты ЖКУ).
2. Сбор документов — документ, подтверждающий право собственности наймодателя на жилое помещение, паспорта сторон.
3. Подписание договора — обе стороны подписывают договор в письменной форме.
4. Регистрация договора — обращение в местный исполнительный комитет (райисполком, горисполком, сельсовет) по месту нахождения жилого помещения. Договор вступает в силу с момента регистрации.
5. Получение зарегистрированного экземпляра — каждая сторона получает свой экземпляр зарегистрированного договора.

📌 Источник: Жилищный кодекс Республики Беларусь, статья 53 — ссылка

4. Права и обязанности сторон

Права и обязанности наймодателя (статья 55 Жилищного кодекса):

• Право требовать своевременного внесения платы за пользование жилым помещением и жилищно-коммунальные услуги;
• Право требовать использования жилого помещения в соответствии с его назначением;
• Обязанность предоставить жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания;
• Обязанность осуществлять капитальный ремонт жилого помещения.

Права и обязанности нанимателя:

• Право пользоваться жилым помещением в соответствии с договором;
• Обязанность вносить плату за пользование жилым помещением и ЖКУ в установленные сроки;
• Обязанность обеспечивать сохранность жилого помещения;
• Обязанность использовать помещение по назначению — для проживания.

📌 Источник: Жилищный кодекс Республики Беларусь, статья 55 — ссылка

5. Налогообложение при сдаче жилого помещения в наём

5.1. Подоходный налог с физических лиц в фиксированных суммах

При сдаче физическим лицом принадлежащего ему жилого помещения в наём другому физическому лицу возникает обязанность по уплате подоходного налога с физических лиц в фиксированных суммах.

Регулируется статьёй 221 Налогового кодекса Республики Беларусь:

• Плательщики — физические лица, получающие доходы от сдачи физическим лицам в аренду (наём) жилых и (или) нежилых помещений, машино-мест.
• Ставки налога устанавливаются согласно приложению 2 к Налоговому кодексу, с учётом решений областных (Минского городского) Советов депутатов, для той категории населённого пункта, на территории которого находятся сдаваемые помещения.
• Порядок уплаты — ежемесячно не позднее 1-го числа месяца, за который производится уплата налога.

📌 Источник: Налоговый кодекс Республики Беларусь, статья 221 — ссылка

5.2. Ставки налога на 2025 год

Ставки подоходного налога в фиксированных суммах дифференцированы в зависимости от:

• Категории населённого пункта (Минск, города областного подчинения, города районного подчинения, посёлки городского типа, сельские населённые пункты и т.д.);
• Типа сдаваемого помещения (жилое / нежилое).

В целом, по сравнению с 2024 годом, размер увеличения составил от 1 до 3 белорусских рублей в месяц в зависимости от вида и места расположения сдаваемого помещения. В отдельных случаях размер ставок не изменился.

За январь 2025 года налог уплачивался по ставкам, действовавшим в 2024 году. Начиная с февраля 2025 года применяются новые ставки.

📌 Источник: Информация МНС Республики Беларусь — ссылка

5.3. Порядок действий по уплате налога

1. Обращение в налоговый орган по месту жительства с заявлением о постановке на учёт в качестве плательщика фиксированного подоходного налога.
2. Уплата налога — ежемесячно, не позднее 1-го числа месяца, за который производится уплата.
3. Представление декларации — в установленные сроки в налоговую инспекцию по месту постановки на учёт.

5.4. Важные нюансы налогообложения

6. Расторжение договора и последствия

Согласно статье 62 Жилищного кодекса:

• Договор может быть расторгнут по соглашению сторон;
• Наниматель вправе расторгнуть договор в любое время после исполнения своих обязательств перед наймодателем;
• При выезде нанимателя и членов его семьи в другое жилое помещение договор считается расторгнутым со дня их выезда;
• Договор может быть расторгнут наймодателем в судебном порядке при нарушении существенных условий договора нанимателем и/или членами его семьи.

Согласно статье 64 Жилищного кодекса, при прекращении или расторжении договора наниматель обязан в течение трёх суток (если иной срок не установлен договором) освободить жилое помещение и сдать его наймодателю по акту о сдаче жилого помещения.

📌 Источник: Жилищный кодекс, статьи 62, 64 — ссылка на ст. 62, ссылка на ст. 64

7. Краткая пошаговая инструкция

Шаг 1 → Согласовать с нанимателем существенные условия договора
        (предмет, срок, размер платы, порядок оплаты ЖКУ)

Шаг 2 → Подготовить и подписать письменный договор найма

Шаг 3 → Обратиться в местный исполнительный комитет для регистрации
        договора (договор считается заключённым с даты регистрации)

Шаг 4 → Обратиться в налоговый орган по месту жительства для
        постановки на учёт и уплаты подоходного налога в
        фиксированных суммах

Шаг 5 → Ежемесячно уплачивать налог не позднее 1-го числа
        месяца, за который производится уплата

Источники нормативных правовых актов

1. Жилищный кодекс Республики Беларусь от 28 августа 2012 г. № 428-З — статьи 50, 51, 53, 55, 62, 64 (etalonline.by)
2. Налоговый кодекс Республики Беларусь — статья 221 «Особенности исчисления и уплаты подоходного налога с физических лиц в фиксированных суммах» (avcd.by)
3. Информация МНС Республики Беларусь о ставках налога на 2025 год (pnkbel.by)
4. Информация Инспекции МНС по Ленинскому району г. Гродно о порядке уплаты налога (grodnolen.gov.by)

⚠️ Обратите внимание: Ответ подготовлен на основе действующего законодательства Республики Беларусь. Для получения актуальных ставок налога и точного перечня документов, необходимых для регистрации договора, рекомендуется обращаться в местный исполнительный комитет и налоговый орган по месту нахождения жилого помещения, так как ставки налога могут уточняться решениями местных Советов депутатов.