Оформление перепланировки квартиры с затрагиванием несущих стен в Республике Беларусь

Нормативно-правовая база

Вопросы переустройства и перепланировки жилых помещений в Республике Беларусь регулируются следующими актами:

1. Жилищный кодекс Республики Беларусь от 28 августа 2012 г. № 428-З — в частности, статья 17 «Переустройство и (или) перепланировка» и статья 20 «Последствия самовольного переустройства и (или) перепланировки»;
2. Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 16 мая 2013 г. № 384 «О некоторых вопросах переустройства и перепланировки…», которым утверждено Положение об условиях и порядке переустройства и (или) перепланировки (с последующими изменениями, внесёнными постановлениями от 09.03.2015 № 180, от 02.07.2020 № 391, от 17.09.2021 № 537, от 25.03.2022 № 175).

1. Ключевые понятия

Согласно пункту 2 Положения (Постановление № 384):

• Перепланировка — изменение планировки жилого (нежилого) помещения, требующее внесения изменений в технический паспорт жилого дома, включающее изменение границ и (или) конфигурации помещений, устройство, ликвидацию, изменение местоположения дверных проёмов и т.д.
• Переустройство — изменение технического оснащения жилого (нежилого) помещения, требующее внесения изменений в технический паспорт (установка, замена, перенос инженерных систем, санитарно-технического оборудования и т.д.).

Важно: Работы, затрагивающие несущие конструкции (в том числе несущие стены), относятся к категории работ, требующих разработки проектной документации и повышенного уровня согласования, поскольку они напрямую влияют на безопасность здания в целом.

2. Общий порядок получения согласования (разрешения)

Согласно статье 17 Жилищного кодекса Республики Беларусь:

«Переустройство и (или) перепланировка производятся собственником жилого и (или) нежилого помещений частного жилищного фонда, нанимателем жилого помещения государственного жилищного фонда, членом организации застройщиков, которые инициируют переустройство и (или) перепланировку, после получения согласования (разрешения) районного, городского исполнительных комитетов, местной администрации района в городе».

Шаг 1. Подготовка проекта

Поскольку перепланировка затрагивает несущие стены, инициатор обязан заказать проектную документацию у организации (индивидуального предпринимателя), имеющей соответствующее право на выполнение проектных работ. Проект должен содержать:

• архитектурно-строительные решения;
• расчёты несущей способности конструкций;
• решения по усилению затрагиваемых несущих конструкций (например, устройство металлических перемычек, обойм и т.д.);
• решения по обеспечению безопасности производства работ.

Шаг 2. Подача заявления и документов

Инициатор обращается в районный, городской исполнительный комитет или местную администрацию района в городе (по месту нахождения жилого помещения) с заявлением о согласовании (разрешении) переустройства и (или) перепланировки.

К заявлению прилагаются (согласно Положению № 384):

Шаг 3. Рассмотрение заявления

Исполком (местная администрация) рассматривает заявление и представленные документы в установленный законодательством срок. Решение о согласовании (разрешении) либо об отказе оформляется в письменной форме.

Шаг 4. Выполнение работ

После получения разрешения производятся строительно-монтажные работы в строгом соответствии с согласованной проектной документацией. При необходимости осуществляется технический надзор за ходом работ.

Шаг 5. Приёмка и оформление результатов

По завершении работ составляется акт приёмки выполненных работ. На основании этого акта организация по государственной регистрации недвижимого имущества вносит изменения в технический паспорт объекта.

3. Ограничения и запреты при затрагивании несущих стен

Согласно Положению (Постановление № 384) и требованиям технических нормативных правовых актов, не допускается:

• полный демонтаж несущих стен без устройства равноценных заменяющих конструкций;
• устройство проёмов в несущих стенах без соответствующего усиления (металлические перемычки, рамы, обоймы и т.п.);
• работы, приводящие к снижению несущей способности конструкций здания;
• нарушение целостности теплового контура здания;
• работы, ухудшающие условия эксплуатации жилого дома и затрагивающие права других собственников (нанимателей) помещений.

Критически важно: Любое вмешательство в несущие конструкции без проектной документации и согласования может быть признано самовольным переустройством.

4. Последствия самовольного переустройства

Согласно статье 20 Жилищного кодекса Республики Беларусь, самовольным признаётся переустройство и (или) перепланировка, произведённые без получения согласования (разрешения) или с нарушением согласованного проекта.

Последствия:

1. Приведение жилого помещения в прежнее состояние — лицо, самовольно осуществившее переустройство и (или) перепланировку, обязано привести помещение в прежнее состояние за свой счёт.
2. Если приведение в прежнее состояние невозможно или не осуществлено в установленный срок, местный исполнительный и распорядительный орган вправе обратить жилое помещение в собственность государства (для государственного жилищного фонда) либо обратиться в суд с требованием о продаже жилого помещения с публичных торгов (для частного жилищного фонда).
3. Административная ответственность — за нарушение правил эксплуатации жилых помещений может быть применена административная ответственность в соответствии с законодательством об административных правонарушениях.

5. Практические рекомендации

Источники

1. Жилищный кодекс Республики Беларусь от 28 августа 2012 г. № 428-З, статья 17 — URL: https://etalonline.by/?type=text&regnum=hk1200428#root#section-1#chapter-4#article-17
2. Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 16 мая 2013 г. № 384 «О некоторых вопросах переустройства и перепланировки…» (Положение об условиях и порядке переустройства и (или) перепланировки)
3. Жилищный кодекс Республики Беларусь, статья 20 — последствия самовольного переустройства и (или) перепланировки
4. Государственный комитет по имуществу Республики Беларусь — информационное сообщение о проверке законности перепланировки

⚠️ Примечание: С 8 июля 2026 года в Республике Беларусь вступили в силу новые правила переустройства и перепланировки (Постановление Совета Министров № 164), заменяющие ряд норм, действовавших с 2013 года. Рекомендуется дополнительно ознакомиться с актуальной редакцией нормативных актов перед началом работ.