Как оформить субаренду нежилого помещения, если в основном договоре аренды прямой запрет на субаренду отсутствует, но требуется согласие

Оформление субаренды нежилого помещения при отсутствии прямого запрета, но с требованием согласия арендодателя

1. Правовая основа субаренды

Согласно статье 586 Гражданского кодекса Республики Беларусь (от 7 декабря 1998 г. №218-З), арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем). Это означает, что:

• отсутствие прямого запрета на субаренду в договоре аренды не освобождает арендатора от обязанности получить согласие арендодателя;
• согласие арендодателя является обязательным условием для заключения договора субаренды;
• без такого согласия договор субаренды может быть признан недействительным.

Источник: Статья 586 ГК РБ — ссылка

2. Порядок получения согласия арендодателя

Согласие арендодателя на субаренду может быть оформлено различными способами:

3. Форма договора субаренды

К договору субаренды применяются те же правила о форме, что и к договору аренды. Это вытекает из системного толкования норм Гражданского кодекса:

Письменная форма

Согласно статье 580 ГК РБ:

• Договор аренды на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо — независимо от срока, должен быть заключён в письменной форме.

Согласно статье 622 ГК РБ:

• Договор аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 404 ГК РБ).
• Несоблюдение формы такого договора влечёт его недействительность.

Поскольку нежилое помещение, как правило, относится к капитальным строениям или изолированным помещениям, договор субаренды должен быть оформлен в виде единого документа, подписанного обеими сторонами.

Источник: Статья 580 ГК РБ — ссылка; Статья 622 ГК РБ — ссылка

Государственная регистрация

Согласно пункту 2 статьи 580 ГК РБ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательными актами. К договору субаренды применяются те же требования о государственной регистрации, что и к договору аренды.

Важно: Если основной договор аренды нежилого помещения подлежал государственной регистрации, то и договор субаренды также должен пройти процедуру государственной регистрации.

4. Существенные условия договора субаренды

Договор субаренды должен содержать следующие существенные условия:

1. Предмет договора — точное описание нежилого помещения (адрес, площадь, кадастровый номер, иные идентифицирующие признаки);
2. Размер арендной платы (субарендной платы) — согласно ст. 585 ГК РБ;
3. Срок субаренды — не может превышать срок основного договора аренды;
4. Согласие арендодателя — документально подтверждённое.

5. Взаимосвязь договора субаренды с основным договором аренды

Согласно статье 589 ГК РБ:

• Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечёт прекращение заключённого в соответствии с ним договора субаренды.
• При этом субарендатор имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращённого договора аренды.
• Если договор аренды является ничтожным, ничтожным является и заключённый в соответствии с ним договор субаренды.

Источник: Статья 589 ГК РБ — ссылка

6. Пошаговый алгоритм оформления субаренды

Шаг 1  →  Получить письменное согласие арендодателя (дополнительное соглашение или отдельное письмо)

Шаг 2  →  Подготовить проект договора субаренды (единого документа, подписываемого сторонами)

Шаг 3  →  Включить в договор все существенные условия:
           • предмет (описание помещения);
           • размер и порядок внесения субарендной платы;
           • срок (не более срока основного договора аренды);
           • ссылку на согласие арендодателя;

Шаг 4  →  Подписать договор субаренды обеими сторонами (арендатором и субарендатором)

Шаг 5  →  При необходимости — пройти государственную регистрацию договора субаренды
           (если основной договор аренды подлежал регистрации)

Шаг 6  →  Передать помещение субарендатору по акту приёма-передачи

7. Риски при отсутствии надлежащего оформления согласия

Если арендатор сдаст помещение в субаренду без согласия арендодателя, арендодатель вправе:

• потребовать расторжения договора аренды по основаниям нарушения его условий;
• потребовать признания договора субаренды недействительным;
• взыскать убытки, причинённые несанкционированной передачей имущества.

Резюме

Отсутствие в договоре аренды прямого запрета на субаренду не означает автоматического права арендатора на её заключение. Согласно ст. 586 ГК РБ, согласие арендодателя является обязательным. Договор субаренды нежилого помещения должен быть заключён в письменной форме в виде единого документа (ст. 622 ГК РБ), а при необходимости — зарегистрирован в установленном порядке (ст. 580 ГК РБ). Срок субаренды не может превышать срок основного договора аренды, а прекращение договора аренды, как правило, влечёт прекращение договора субаренды (ст. 589 ГК РБ).