Как определяется доля собственника квартиры в земельном участке кондоминиума в Республике Беларусь?

Определение доли собственника квартиры в земельном участке кондоминиума (по законодательству Республики Беларусь)

1. Правовая терминология

В действующем законодательстве Республики Беларусь термин «кондоминиум» не применяется — он заменён понятием «совместное домовладение». Отношения собственности на общее имущество такого домовладения (включая придомовую территорию / земельный участок) регулируются Разделом V, Главой 28 Жилищного кодекса Республики Беларусь от 28.08.2012 № 428-З (далее — ЖК).

2. Центральная норма — статья 150 ЖК

Согласно статье 150 ЖК «Общее имущество совместного домовладения. Доля в праве собственности на общее имущество совместного домовладения»:

Пункт 1 — собственникам квартир (иных объектов недвижимого имущества) общее имущество совместного домовладения, включая земельный участок (придомовую территорию), принадлежит на праве общей долевой собственности.

Пункт 2 — доля определяется по площадному принципу:

Доля участника совместного домовладения пропорциональна доле общей площади принадлежащих ему объектов недвижимого имущества в общей площади жилых и (или) нежилых помещений жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения), расположенного на смежных земельных участках либо придомовой территории, всех участников совместного домовладения.

То есть применяется формула:

Доля = S (квартиры и иных помещений собственника) / S общая (всех жилых и нежилых помещений дома)

3. Кто осуществляет расчёт доли

В силу пункта 4 статьи 150 ЖК расчёт доли осуществляется:

• уполномоченным лицом (организацией, назначаемой местным исполнительным и распорядительным органом, ст. 154 ЖК);
• председателем правления организации собственников;
• председателем общего собрания участников совместного домовладения.

4. Неотделимость доли

Согласно пункту 3 статьи 150 ЖК доля в праве собственности на общее имущество:

• не может быть отделена от права собственности на квартиру;
• при переходе права собственности на квартиру к другому лицу переходит исключительно вместе с ней;
• участник не вправе отчуждать долю отдельно от квартиры либо совершать иные действия, влекущие такую передачу.

Это корреспондирует статье 70 Кодекса Республики Беларусь о земле от 23.07.2008 № 425-З: при переходе прав на капитальные строения (изолированные помещения) к приобретателям переходят и права на земельные участки, на которых они расположены.

5. Правовой режим земельного участка

По статье 14 Кодекса о земле земельный участок может принадлежать нескольким собственникам на праве общей (долевой или совместной) собственности; при этом участки под многоквартирными домами, как правило, находятся в государственной собственности, а собственникам помещений принадлежит доля в праве на общее имущество совместного домовладения в составе придомовой территории. Возникновение и переход прав на участок подлежат государственной регистрации (ст. 22 Кодекса о земле).

6. Практическое значение доли

Исчисленная по ст. 150 ЖК доля определяет:

• количество голосов участника на общем собрании совместного домовладения (ст. 159 ЖК);
• распределение расходов на содержание и управление общим имуществом, включая плату за жилищно-коммунальные услуги (ст. 29, 31 ЖК), — по аналогии с общим правилом статьи 251 Гражданского кодекса Республики Беларусь о соразмерности долей.

Вывод

Доля собственника квартиры в земельном участке (придомовой территории) кондоминиума (совместного домовладения) в Республике Беларусь определяется как доля общей площади принадлежащих ему помещений в общей площади всех жилых и (или) нежилых помещений дома, является неотделимой от права собственности на квартиру, автоматически следует за ней при отчуждении и служит базой для распределения голосов и расходов на общее имущество.

Ответ основан на нормах Жилищного кодекса РБ (ст. 150–151, 154, 159), Кодекса РБ о земле (ст. 14, 22, 70), Гражданского кодекса РБ (ст. 251) по состоянию законодательства на текущую дату.