Определение кадастровой стоимости земельного участка в Республике Беларусь

1. Понятие и правовая основа

Кадастровая стоимость земельного участка — это расчетная денежная сумма, отражающая ценность (полезность) земельного участка при его использовании по существующему целевому назначению, определенная по результатам кадастровой оценки на определенную дату.

Кадастровая оценка земель регулируется:

• Кодексом Республики Беларусь от 23.07.2008 № 425-З «Кодекс Республики Беларусь о земле» (глава 9, ст. 105);
• Указом Президента Республики Беларусь от 13.10.2006 № 615 «Об оценочной деятельности»;
• Инструкциями о порядке проведения кадастровой оценки, утвержденными постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 29.10.2025 № 68 «О кадастровой оценке земель, земельных участков» (приняты во исполнение полномочий, делегированных постановлением Совета Министров от 19.02.2015 № 112);
• Налоговым кодексом Республики Беларусь (Особенная часть) от 29.12.2009 № 71-З (ст. 240–241) — в части применения кадастровой стоимости для налогообложения.

2. Виды кадастровой оценки и периодичность (ст. 105 Кодекса о земле)

Согласно статье 105 Кодекса о земле, кадастровая оценка подразделяется на два вида:

Оценка проводится по инициативе Государственного комитета по имуществу за счет средств республиканского бюджета (п. 1 ст. 105). Заказчиком выступает Госкомимущество, исполнителем — Национальное кадастровое агентство; обеспечение проведения кадастровой оценки отнесено к компетенции Госкомимущества также подпунктом 1.7 ст. 28 Кодекса о земле.

3. Порядок определения кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость определяется массовыми методами на основе построения математических (статистических) моделей кадастровой оценки, в которые закладывается рыночная информация: данные о сделках купли-продажи, итогах аукционов, предложениях продажи и аренды, стоимости строительства и иных показателях, с учетом состояния рынка недвижимости на дату оценки.

Ключевые методологические элементы:

1. Деление территории на оценочные зоны. Земли населенных пунктов и иных территорий делятся на виды оценочных зон по функциональному использованию (жилая усадебная, многоквартирная, общественно-деловая, производственная, рекреационная и др.).
2. Зависимость стоимости от функционального использования. Согласно п. 2 ст. 240 Налогового кодекса, кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с законодательством об охране и использовании земель и зависит от его функционального использования (вида оценочной зоны).
3. Функциональное использование участка определяется на основании целевого назначения участка, установленного местным исполнительным комитетом (п. 3 ст. 240 НК, в редакции Закона от 30.12.2025 № 127-З), в том числе согласно приложению 5 к Налоговому кодексу.
4. Расчет удельного показателя кадастровой стоимости (в белорусских рублях за квадратный метр / гектар) по каждой оценочной зоне с последующим умножением на площадь земельного участка.
5. Оценка проводится по состоянию на определенную дату (дату кадастровой оценки); по отдельным видам функционального использования земель оценка актуализируется ежегодно.

4. Утверждение результатов и их внесение в регистр

• Результаты кадастровой оценки земель (кроме сельскохозяйственных) утверждаются Мінским городским, городскими (городов областного и районного подчинения), районными исполнительными комитетами (п. 4 ст. 105 Кодекса о земле);
• Результаты кадастровой оценки сельскохозяйственных земель утверждаются Государственным комитетом по имуществу (п. 5 ст. 105);
• Сведения об утвержденной кадастровой стоимости включаются в регистр стоимости земель, земельных участков (п. 6 ст. 105; Инструкция о порядке ведения регистра, утвержденная постановлением Госкомимущества от 25.07.2023 № 26). Именно сведения регистра служат официальным источником кадастровой стоимости конкретного участка.

5. Применение кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость используется, в частности, для:

• определения налоговой базы земельного налога (п. 1 ст. 240 НК — налоговая база определяется в размере кадастровой стоимости; ставки установлены ст. 241 НК, приложения 3 и 6);
• расчета платы за право аренды государственных земельных участков (ст. 37 Кодекса о земле);
• определения базовых арендных ставок (Указ Президента от 01.03.2010 № 101);
• иных целей, предусмотренных законодательством (установления цен на земельные участки и др.).

Резюме: кадастровая стоимость в Республике Беларусь определяется не индивидуально для каждого участка, а массовым методом в ходе государственной кадастровой оценки, проводимой Госкомимуществом (через Национальное кадастровое агентство) за счет республиканского бюджета: не реже 1 раза в 4 года (сельскохозяйственные земли — не реже 1 раза в 10 лет) — на основе математических моделей, построенных на рыночных данных, с учетом функционального использования (вида оценочной зоны) и целевого назначения участка. Результаты утверждаются соответствующими исполкомами или Госкомимуществом и вносятся в регистр стоимости земельных участков.