Цена выкупа земельного участка из аренды в Республике Беларусь

Правовая основа

Основным актом, регулирующим отношения по предоставлению земельных участков из государственной собственности в частную (в том числе путём выкупа арендуемого участка), является Кодекс Республики Беларусь о земле от 23 июля 2008 г. № 425‑З (далее — Кодекс о земле).

Ключевое правило: плата определяется на основе кадастровой стоимости

Согласно статье 36 Кодекса о земле («Плата за земельные участки, находящиеся в государственной собственности и предоставляемые в частную собственность… Стоимость земельных участков, находящихся в частной собственности, при совершении сделок с ними»), за земельные участки, находящиеся в государственной собственности и предоставляемые в частную собственность, взимается плата, за исключением случаев, прямо установленных законодательством.

Таким образом, выкуп арендуемого государственного земельного участка в частную собственность — это по своей природе платное предоставление, и цена выкупа (плата) исчисляется исходя из кадастровой стоимости участка.

Как определяется кадастровая стоимость

• Статья 105 Кодекса о земле — «Кадастровая оценка земель, земельных участков»: устанавливает, что кадастровая оценка подразделяется на оценку земель населённых пунктов, садоводческих товариществ и дачных кооперативов, а также земель за их пределами, и кадастровую оценку сельскохозяйственных земель.
• Статья 100 Кодекса о земле — «Содержание и ведение государственного земельного кадастра»: в состав кадастра входят реестр цен на земельные участки (п. 1.4) и регистр стоимости земель, земельных участков (п. 1.5), которые служат официальным источником данных о стоимости участка.
• Для целей налогообложения кадастровая стоимость определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 240 Налогового кодекса Республики Беларусь (Особенная часть) — в зависимости от функционального использования участка (вида оценочной зоны).

Выкуп при изъятии участка для государственных нужд

Если речь идёт о выкупе участка, находящегося в частной собственности, при его изъятии для государственных нужд, применяется статья 88 Кодекса о земле («Гарантии, предоставляемые землепользователям при изъятии у них земельных участков для государственных нужд»): землепользователям возмещаются убытки (по статье 90 Кодекса), а также осуществляется выкуп земельных участков, находящихся в частной собственности.

Важные уточнения

1. Общее правило — платность и привязка к кадастровой стоимости. Конкретные размеры платы, коэффициенты и льготы устанавливаются актами Президента Республики Беларусь и (или) решениями местных исполнительных и распорядительных органов в порядке, определённом Правительством. Поэтому итоговая «цена выкупа» конкретного участка зависит от его кадастровой стоимости, функционального использования (вида оценочной зоны) и применимых к случаю коэффициентов.

2. Ограничения оборота. Следует учитывать, что право аренды и сам участок имеют ограничения по распоряжению: согласно статье 62 Кодекса о земле, договоры купли‑продажи, мены, дарения, ренты, аренды, ипотеки участков, находящихся в пожизненном наследуемом владении, постоянном или временном пользовании либо аренде, недействительны (за исключением субаренды), а статья 61 устанавливает общий режим сделок с участками.

Вывод

Цена выкупа земельного участка из аренды в Республике Беларусь определяется на основании его кадастровой стоимости, исчисляемой по правилам кадастровой оценки земель (ст. 105 Кодекса о земле) и фиксируемой в государственном земельном кадастре (ст. 100 Кодекса о земле), с применением платы за предоставление государственного участка в частную собственность (ст. 36 Кодекса о земле) и конкретных коэффициентов/порядка, устанавливаемых актами Президента и Правительства.

Источники:

• Кодекс Республики Беларусь о земле от 23 июля 2008 г. № 425‑З — ст. 36, 61, 62, 88, 100, 105. URL: https://etalonline.by/document/?regnum=hk0800425
• Налоговый кодекс Республики Беларусь (Особенная часть) от 29 декабря 2009 г. № 71‑З — ст. 240. URL: https://etalonline.by/document/?regnum=hk0900071

Обратите внимание: точная формула и коэффициенты выкупной цены устанавливаются отдельными актами Президента Республики Беларусь и Правительства; для расчёта по конкретному участку рекомендуется обратиться к действующей редакции этих актов и данным государственного земельного кадастра. Приведённый ответ основан на доступных источниках и не заменяет индивидуальную юридическую консультацию.