Как осуществляется государственная регистрация земельных участков в Республике Беларусь?

Государственная регистрация земельных участков в Республике Беларусь

1. Правовая основа

Государственная регистрация земельных участков регулируется:

• Гражданским кодексом Республики Беларусь (ст. 130–131): земельные участки отнесены к недвижимым вещам, а их государственная регистрация носит обязательный характер;
• Кодексом Республики Беларусь о земле от 23.07.2008 № 425-З (прежде всего ст. 22, 63, 67);
• Законом Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (в действующей редакции, с учетом изменений, внесенных, в частности, Законами от 2025–2026 гг.).

2. Юридическое значение регистрации

Государственная регистрация недвижимости — это юридический акт признания и подтверждения государством создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества, возникновения, перехода и прекращения прав и ограничений (обременений) прав на него.

Согласно п. 1 ст. 22 Кодекса о земле:

Земельный участок считается созданным, измененным, прекратившим существование с момента государственной регистрации соответственно его создания, изменения, прекращения существования. Право на земельный участок и ограничения (обременения) этого права возникают, переходят и прекращаются с момента государственной регистрации.

Таким образом, регистрация имеет правоустанавливающее (правообразующее) значение: до внесения записи в регистр участок как объект недвижимости юридически не существует, а право на него не считается возникшим.

Исключения (участок и право считаются возникшими с момента принятия решения об изъятии и предоставлении):

• предоставление во временное пользование для строительства временных гаражей, огородничества, сенокошения и выпаса сельскохозяйственных животных (п. 2 ст. 22);
• изъятие и предоставление участков во временное пользование или аренду сроком до 1 года, а также продление таких сроков (п. 3 ст. 22 Кодекса о земле).

3. Органы, осуществляющие регистрацию

Система государственных организаций в сфере регистрации включает:

Регистрацию осуществляет регистратор недвижимости территориальной организации по месту расположения земельного участка.

4. Порядок осуществления регистрации

Регистрация проводится в заявительном порядке и включает следующие элементы:

1. Подача заявления — обращение заинтересованного лица (гражданина, юридического лица, ИП) в территориальное агентство лично, либо в электронной форме через Единый портал электронных услуг (доступно с 2024 года);
2. Представление правоустанавливающих документов: решения исполнительного комитета о предоставлении земельного участка, договора (купли-продажи, аренды, мены), свидетельства о праве на наследство, судебного постановления и др., а также землеустроительной документации (проект отвода);
3. Нотариальный порядок — если основанием регистрации является документ, удостоверенный или выданный нотариусом, нотариус в день совершения нотариального действия сам направляет электронные копии документов для регистрации (ст. 7 Закона № 133-З);
4. Уплата государственной пошлины (гл. 26 Налогового кодекса, ст. 284–286);
5. Совершение регистрационного действия регистратором и внесение записи в единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (ЕГРНИ);
6. Выдача свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации (п. 3 ст. 131 ГК) — с этого момента права считаются удостоверенными государством.

Регистрация является публичной: любому лицу по запросу предоставляется информация о существующих правах и ограничениях (обременениях) на конкретный объект (п. 4 ст. 131 ГК). Отказ или уклонление от регистрации могут быть обжалованы в суд (п. 5 ст. 131 ГК).

5. Регистрация сделок с земельными участками

В силу ст. 63 Кодекса о земле сделки с земельными участками, находящимися в частной собственности (а также субаренда, передача прав аренды, залог права аренды, внесение права аренды в уставный фонд), совершаются в письменной форме и подлежат государственной регистрации. Сделки, совершенные с несоблюдением формы или требования о регистрации, являются ничтожными.

6. Особый случай — наследование

Наследники обязаны обратиться за государственной регистрацией перехода права частной собственности на унаследованный земельный участок не позднее 18 месяцев со дня открытия наследства (с возможностью продления судом до 6 месяцев по уважительным причинам) — ст. 67 Кодекса о земле.

7. Ответственность

Невыполнение обязанности по обращению за государственной регистрацией в установленный срок влечет административную ответственность по ст. 24.48 КоАП: штраф от 5 до 10 базовых величин (на физическое лицо), от 10 до 20 БВ (на ИП), до 50 БВ (на юридическое лицо).

Итог. Государственная регистрация земельных участков в Республике Беларусь представляет собой единую систему учета недвижимости, при которой именно с момента регистрации участок возникает как объект гражданских прав, а права на него — как юридический факт. Регистрацию ведут территориальные агентства по государственной регистрации и земельному кадастру в составе системы Госкомимущества, а все сведения фиксируются в ЕГРНИ, что обеспечивает публичность, достоверность и государственную защиту зарегистрированных прав.