Как осуществляется управление многоквартирным домом, все помещения которого принадлежат жилищному кооперативу?

На основе проведённого поиска в базе законодательства Республики Беларусь я подготовил следующий ответ.

Управление многоквартирным домом, все помещения которого принадлежат жилищному кооперативу

1. Правовая природа жилищного кооператива в законодательстве Республики Беларусь

В соответствии с Жилищным кодексом Республики Беларусь (далее — ЖК) от 28 августа 2012 г. № 428-З, жилищные кооперативы относятся к категории организаций собственников — некоммерческих организаций, создаваемых для управления общим имуществом совместного домовладения (статья 160 ЖК).

Согласно статье 160 ЖК:

«Организация собственников создается и действует в соответствии с настоящим Кодексом, иными актами законодательства и уставом. <…> Организация собственников является некоммерческой организацией, имеет текущий (расчетный) банковский счет».

Организации собственников включают в себя организации застройщиков и товарищества собственников. Жилищные кооперативы, созданные до вступления в силу ЖК, по своему правовому статусу приравниваются к организациям застройщиков.

2. Особенности управления при едином собственнике

Когда все жилые и (или) нежилые помещения многоквартирного жилого дома принадлежат одному лицу — в данном случае жилищному кооперативу, — управление таким домом осуществляется непосредственно этим собственником без необходимости создания отдельной организации собственников или заключения договора на управление.

Это вытекает из следующих положений Жилищного кодекса:

а) Правомочия собственника (статья 136 ЖК)

Согласно статье 136 ЖК, собственники жилых помещений осуществляют права владения, пользования и распоряжения принадлежащими им жилыми помещениями в соответствии с их назначением. Собственник вправе совершать все действия, не противоречащие общественной пользе и безопасности, не причиняющие вреда окружающей среде, историко-культурным ценностям, не ущемляющие прав и законных интересов других граждан и организаций.

Поскольку жилищный коопертив является единственным собственником всех помещений в доме, он самостоятельно реализует все правомочия по управлению таким домом.

б) Реорганизация или ликвидация организации собственников (статья 185 ЖК)

Согласно пункту 1 статьи 185 ЖК:

«Организация собственников может быть реорганизована или ликвидирована по решению: <…> собственника объектов недвижимого имущества в случае перехода права собственности на объекты недвижимого имущества к одному собственнику».

Это означает, что если право собственности на все объекты недвижимого имущества в многоквартирном доме перешло к одному собственнику (в данном случае — к жилищному кооперативу), то организация собственников может быть ликвидирована по решению этого собственника, поскольку необходимость в коллективном управлении отпадает.

3. Порядок управления домом жилищным кооперативом

Жилищный кооператив как единственный собственник осуществляет управление многоквартирным домом через свои органы управления, к которым относятся:

1. Общее собрание членов кооператива (высший орган управления) — принимает решения по ключевым вопросам деятельности кооператива, включая утверждение устава, выбор органов управления, утверждение смет доходов и расходов и т.д.;

2. Правление кооператива (коллегиальный исполнительный орган) — осуществляет текущее руководство деятельностью кооператива, организует эксплуатацию жилого дома, обеспечивает сбор взносов, заключает договоры на оказание услуг и выполнение работ;

3. Председатель правления (единоличный исполнительный орган) — действует от имени кооператива без доверенности, организует выполнение решений общего собрания и правления.

4. Обязанности жилищного кооператива по управлению домом

В рамках управления многоквартирным домом жилищный кооператив обязан:

• Обеспечивать содержание и ремонт жилого дома и придомовой территории в соответствии с требованиями технических нормативных правовых актов;
• Обеспечивать сбор и внесение платы за жилищно-коммунальные услуги, капитальный ремонт и иные платежи;
• Заключать договоры на оказание услуг по техническому обслуживанию, санитарному содержанию и ремонту жилого дома (с специализированными организациями либо выполнять работы собственными силами);
• Обеспечивать соблюдение правил пользования жилыми помещениями членами кооператива и иными проживающими гражданами;
• Вести бухгалтерский и иной учёт, представлять отчётность в установленном порядке.

5. Финансирование управления

Согласно статье 183 ЖК, для финансирования работ и мероприятий, связанных с управлением и эксплуатацией общего имущества совместного домовладения, члены организации собственников (в данном случае — члены жилищного кооператива) уплачивают:

• Членские взносы — на покрытие административно-хозяйственных расходов кооператива;
• Целевые взносы — на финансирование конкретных работ и мероприятий;
• Паевые взносы (в организациях застройщиков) — при финансировании строительства (реконструкции, капитального ремонта) или приобретения объектов недвижимого имущества.

6. Резюме

Источники:

1. Жилищный кодекс Республики Беларусь от 28 августа 2012 г. № 428-З:
   • Статья 136 — Правомочия по осуществлению права собственности на жилые помещения;
   • Статья 160 — Общие положения о создании и деятельности организации собственников;
   • Статья 183 — Порядок внесения взносов членами организации собственников;
   • Статья 185 — Реорганизация или ликвидация организации собственников.