Как правильно оформить дарственную на недвижимость и можно ли ее отменить?

Оформление дарственной на недвижимость в Республике Беларусь

I. Понятие договора дарения

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность, либо имущественное право, либо освобождает от имущественной обязанности. > Гражданский кодекс Республики Беларусь → Раздел IV → Глава 32 → Статья 543

Ключевой признак — полная безвозмездность. При наличии встречной передачи вещи, права или встречного обязательства договор не признается дарением и квалифицируется как притворная сделка (п. 2 ст. 171 ГК РБ). ---

II. Порядок оформления дарственной на недвижимость

1. Форма договора

Договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (п. 3 ст. 545 ГК РБ). > Гражданский кодекс РБ → Раздел IV → Глава 32 → Статья 545

2. Где оформить

Договор дарения квартиры (дома) можно оформить:

• у любого нотариуса Республики Беларусь;
• в организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (РГУП «БТИ»). > Источник: Белорусская нотариальная палата, belnotary.by

3. Необходимые документы

1. Документы, удостоверяющие личность обеих сторон;
2. Выписка из регистрационной книги о правах, ограничениях (обременениях) прав на объект недвижимости;
3. Правоустанавливающий документ на недвижимость (свидетельство о праве на наследство, договор и др.);
4. Документ о составе семьи (справка о месте жительства и составе семьи, копия лицевого счета);
5. Письменное согласие совершеннолетних членов, бывших членов семьи собственника жилого помещения, проживающих в нем;
6. Письменное согласие супруга(и), если недвижимость приобретена в период брака и является общей совместной собственностью;
7. Документы, подтверждающие родственные отношения. > Гражданский кодекс РБ → Раздел IV → Глава 32 → Статья 547 — дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается по согласию всех участников совместной собственности. #### 4. Существенные условия

Существенным условием договора дарения жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие право пользования этим помещением после перехода права собственности, является перечень этих лиц с указанием их прав (п. 4 ст. 543 ГК РБ). #### 5. Государственная регистрация

С июня 2025 года нотариус передает на государственную регистрацию договор дарения в электронном виде в день оформления сделки. Нотариус получает и выдает заявителю электронное свидетельство о регистрации, имеющее равную юридическую силу с оригиналом. > Источник: Белорусская нотариальная палата, ноябрь 2025

III. Запреты и ограничения дарения

Запрещение дарения (ст. 546 ГК РБ)

Не допускается дарение (за исключением обычных подарков до 20-кратного размера базовой величины):

1. От имени малолетних и недееспособных граждан — их законными представителями;
2. Работникам организаций здравоохранения, образования, социальной защиты — гражданами, находящимися в них на лечении, содержании, получающими образование, а также супругами и родственниками этих граждан;
3. Государственным служащим в связи с их должностным положением или исполнением служебных обязанностей;
4. Между коммерческими организациями. > Гражданский кодекс РБ → Раздел IV → Глава 32 → Статья 546

Ограничения дарения (ст. 547 ГК РБ)

1. Юридическое лицо, которому вещь принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, вправе подарить ее с согласия собственника;
2. Дарение имущества в общей совместной собственности — по согласию всех участников;
3. Доверенность на совершение дарения, в которой не назван одаряемый и не указан предмет дарения, ничтожна. > Гражданский кодекс РБ → Раздел IV → Глава 32 → Статья 547

IV. Можно ли отменить дарственную? Законодательство Республики Беларусь предусматривает три механизма изменения последствий дарения:

1. Отказ одаряемого принять дар (ст. 544 ГК РБ)

Одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара от него отказаться. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. Если договор заключен в письменной форме — отказ также должен быть в письменной форме. Если договор был зарегистрирован — отказ также подлежит государственной регистрации. > Гражданский кодекс РБ → Раздел IV → Глава 32 → Статья 544

2. Отказ дарителя от исполнения договора дарения (ст. 548 ГК РБ)

Даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем вещь или право, если:

• после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя ухудшилось;
• имеются основания для отмены дарения (п. 1 ст. 549). Отказ дарителя по этим основаниям не дает одаряемому права требовать возмещения убытков. > Гражданский кодекс РБ → Раздел IV → Глава 32 → Статья 548

3. Отмена дарения (ст. 549 ГК РБ) — основной механизм

Даритель вправе отменить дарение в следующих случаях:

а) Покушение на жизнь или телесные повреждения (п. 1):

• одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, членов его семьи или близких родственников;
• одаряемый умышленно причинил дарителю телесные повреждения;
• в случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым — право требовать отмены принадлежит наследникам дарителя. б) Банкротство (п. 2):
• по требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное ИП или юридическим лицом с нарушением законодательства о банкротстве, за счет средств, связанных с предпринимательской деятельностью, в течение 6 месяцев, предшествовавших объявлению такого лица банкротом. в) Даритель пережил одаряемого (п. 3):
• в договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение, если он переживет одаряемого. Это условие должно быть прямо прописано в договоре. Последствия отмены (п. 4): одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены. > Гражданский кодекс РБ → Раздел IV → Глава 32 → Статья 549

Процедура отмены дарения по п. 3 ст. 549 ГК РБ (если даритель пережил одаряемого):

С 3 января 2021 года действует статья 78-1 Закона РБ «О нотариате и нотариальной деятельности» — отмена дарения может быть удостоверена нотариально как односторонняя сделка. Нотариальный тариф — 50% базовой величины. > Источник: Закон РБ от 18.07.2004 № 305-З «О нотариате и нотариальной деятельности», ст. 78-1; Белорусская нотариальная палата

Срок исковой давности — 3 года (общий срок) со дня, когда даритель узнал о нарушении своего права (ст. 197 ГК РБ). ---

4. Признание договора дарения недействительным (общие основания)

Помимо специальных оснований отмены, договор дарения может быть признан недействительным по общим основаниям:

5. Когда отмена и отказ невозможны

Правила об отказе от исполнения договора дарения (ст. 548) и об отмене дарения (ст. 549) не применяются к обычным подаркам небольшой стоимости. > Гражданский кодекс РБ → Раздел IV → Глава 32 → Статья 550

V. Практические выводы

1. Просто «передумать» и отменить дарственную нельзя — после передачи дара и государственной регистрации право собственности переходит к одаряемому. 2. Единственный способ заранее защитить себя — включить в договор дарения условие о праве отмены, если даритель переживет одаряемого (п. 3 ст. 549 ГК РБ). 3. Если обе стороны согласны — одаряемый может подарить недвижимость обратно дарителю (оформить встречный договор дарения). 4. Отмена в судебном порядке возможна только при наличии законных оснований: покушение на жизнь, банкротство, а также при пороках воли (обман, насилие, недееспособность). 5. Договор, предусматривающий передачу дара после смерти дарителя, ничтожен — к таким отношениям применяются правила о наследовании (п. 3 ст. 543 ГК РБ). ---

Информация носит справочный характер и не заменяет квалифицированную юридическую консультацию. Источники: Гражданский кодекс Республики Беларусь (Глава 32), Закон РБ «О нотариате и нотариальной деятельности», Белорусская нотариальная палата (belnotry.by), портал pravo.by.