Как разделить земельный участок, если на нем расположен дом, оформленный на имя одного из супругов

Раздел земельного участка с расположенным на нём домом, оформленным на имя одного из супругов

1. Правовой режим имущества: дом, оформленный на одного супруга, — совместная собственность

Даже если дом (капитальное строение) зарегистрирован на имя одного из супругов, имущество, нажитое супругами в период брака, является их общей совместной собственностью независимо от того, на кого из супругов оно приобретено либо на кого или кем из супругов внесены денежные средства.

Статья 23 Кодекса Республики Беларусь о браке и семье (КоБС) от 9 июля 1999 г. № 278-З: «Имущество, нажитое супругами в период брака, независимо от того, на кого из супругов оно приобретено либо на кого или кем из супругов внесены денежные средства, является их общей совместной собственностью».

Аналогичное положение закреплено в статье 259 Гражданского кодекса Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. № 218-З (ч. 1):

«Имущество, нажитое супругами в период брака, находится в их совместной собственности, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества».

Таким образом, оформление дома на имя одного супруга не лишает второго супруга права на долю в этом имуществе, если дом был приобретён (построен) в период брака за счёт общих средств.

2. Правовой режим земельного участка под домом

Земельный участок и расположенный на нём дом юридически связаны: при переходе прав на капитальное строение к приобретателю переходят и права на земельный участок, на котором оно расположено.

Статья 70 Кодекса Республики Беларусь о земле от 23 июля 2008 г. № 425-З (ч. 1): «При переходе прав на капитальные строения (здания, сооружения), незавершённые законсервированные капитальные строения или долей в праве на эти объекты к их приобретателям переходят права на земельные участки, на которых они расположены».

Это означает, что земельный участок следует правовому режиму расположенного на нём дома: если дом является совместной собственностью супругов, то и земельный участок (при условии его приобретения в браке) подлежит разделу вместе с домом как единый имущественный комплекс.

3. Порядок раздела имущества супругов

Законодательство предусматривает два способа раздела общего имущества:

а) Добровольный порядок — Соглашение о разделе имущества

Супруги (бывшие супруги) вправе разделить имущество по обоюдному согласию как в период брака, так и после его расторжения путём заключения Соглашения о разделе имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, которое подлежит нотариальному удостоверению.

Статья 24 КоБС, ч. 3: «Раздел имущества… может быть произведён по обоюдному согласию супругов… путём заключения супругами (бывшими супругами) в письменной форме Соглашения о разделе имущества…, которое подлежит нотариальному удостоверению».

б) Судебный порядок

Если супруги не достигли согласия, раздел производится в судебном порядке. Суд обязан произвести раздел при вынесении решения о расторжении брака — по заявлению супругов или одного из них.

Статья 41 КоБС: «По заявлению супругов или одного из них суд обязан при вынесении решения о расторжении брака произвести в соответствии со статьями 23–26 настоящего Кодекса раздел имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, если иное не предусмотрено Брачным договором».

Раздел имущества может быть произведён и после расторжения брака. Для требований о разделе установлен трёхлетний срок исковой давности, исчисляемый со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (ст. 24 КоБС, ч. 6).

4. Определение долей при разделе

По общему правилу доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено Брачным договором.

Статья 24 КоБС, ч. 1: «В случае раздела имущества… их доли признаются равными, если иное не предусмотрено Брачным договором. Суд вправе отступить от признания долей равными, учитывая интересы несовершеннолетних и нуждающихся в помощи нетрудоспособных совершеннолетних детей или заслуживающие внимания интересы одного из супругов».

Доля одного из супругов может быть увеличена, если другой супруг уклонялся от трудовой деятельности или расходовал общее имущество в ущерб интересам семьи.

5. Практические варианты раздела дома и земельного участка

Поскольку жилой дом с земельным участком, как правило, является неделимым имуществом (его раздел в натуре невозможен без изменения назначения или несоразмерного ухудшения качества), на практике применяются следующие варианты:

Вариант 1: Передача имущества одному супругу с выплатой компенсации

Дом и земельный участок передаются одному из супругов, а второму выплачивается денежная компенсация за его долю.

Статья 24 КоБС, ч. 4: «В случае, когда одному из супругов передаются предметы, стоимость которых превышает причитающуюся ему долю, другому супругу… может быть предусмотрена выплата денежной компенсации либо соответствующая денежная компенсация может быть присуждена при разделе имущества судом».

Вариант 2: Продажа имущества и раздел денежных средств

Супруги могут договориться (или суд может принять решение) о продаже дома с земельным участком и разделе вырученных денежных средств пропорционально долям.

Вариант 3: Выдел доли в натуре (если возможно)

Если земельный участок и дом делимы (участок достаточного размера, дом можно разделить на изолированные помещения с отдельными входами), возможно выделение доли в натуре. Однако на практике это встречается редко и требует соблюдения требований земельного и градостроительного законодательства (минимальные размеры образуемых участков, соблюдение строительных норм и т.д.).

6. Важные нюансы

7. Рекомендуемый порядок действий

1. Установить правовой режим имущества: определить, является ли дом и земельный участок совместной собственностью (приобретены ли в период брака за счёт общих средств) или личной собственностью одного из супругов.

2. Попытаться достичь согласия: заключить Соглашение о разделе имущества у нотариуса — это наиболее быстрый и экономичный путь.

3. При невозможности согласия — обратиться в суд с иском о разделе общей совместной собственности. К иску следует приложить документы на дом и земельный участок, доказательства приобретения имущества в период брака, а также, при необходимости, заключение эксперта о стоимости имущества.

4. Учесть срок исковой давности: три года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (ст. 24 КоБС, ч. 6).

Источники

• Кодекс Республики Беларусь о браке и семье от 9 июля 1999 г. № 278-З — ст. 13, 23, 24, 26, 41 (etalonline.by)
• Гражданский кодекс Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. № 218-З — ст. 259 (etalonline.by)
• Кодекс Республики Беларусь о земле от 23 июля 2008 г. № 425-З — ст. 70 (etalonline.by)