Как регулируются вопросы ответственности за содержание общего имущества в многоквартирных домах?

Регулирование ответственности за содержание общего имущества в многоквартирных домах в Республике Беларусь

Вопросы содержания общего имущества в многоквартирных домах в Республике Беларусь регулируются прежде всего Жилищным кодексом Республики Беларусь от 28 августа 2012 г. № 428-З (далее — ЖК РБ). Ниже представлен системный анализ основных положений.

1. Понятие общего имущества совместного домовладения и режим собственности

Согласно статье 150 ЖК РБ, собственникам объектов недвижимого имущества (жилых и/или нежилых помещений в многоквартирном доме) общее имущество совместного домовладения принадлежит на праве общей долевой собственности.

Доля участника совместного домовладения в праве собственности на общее имущество пропорциональна доле общей площади принадлежащих ему объектов недвижимого имущества в общей площади жилых и (или) нежилых помещений.

Таким образом, каждый собственник несёт ответственность за содержание общего имущества соразмерно своей доле.

2. Обязанность по несению расходов на эксплуатацию общего имущества

Ключевой нормой является статья 147 ЖК РБ — «Обязанности участников совместного домовладения по несению расходов по эксплуатации общего имущества совместного домовладения»:

• Участники совместного домовладения обязаны нести расходы по эксплуатации общего имущества совместного домовладения в порядке, предусмотренном законодательством.
• Взыскание задолженности по указанным расходам производится:
  • в бесспорном порядке — на основании исполнительных надписей нотариусов;
  • при наличии спора — в судебном порядке.

Это означает, что уклонение собственника от оплаты расходов на содержание общего имущества влечёт принудительное взыскание, в том числе без обращения в суд (через нотариальную исполнительную надпись).

3. Структура платы за жилищно-коммунальные услуги

Согласно статье 30 ЖК РБ, плата за жилищно-коммунальные услуги для собственников жилых и (или) нежилых помещений включает в себя:

• плату за основные жилищно-коммунальные услуги;
• плату за дополнительные жилищно-коммунальные услуги.

К основным жилищно-коммунальным услугам относятся услуги, связанные с содержанием и эксплуатацией общего имущества совместного домовладения (техническое обслуживание, санитарное содержание, капитальный ремонт и др.).

4. Управление общим имуществом и договорные отношения

Согласно статье 155 ЖК РБ, управление общим имуществом совместного домовладения может осуществляться уполномоченным лицом (например, организацией, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда). При этом:

• Участник совместного домовладения обязан заключить договор на управление общим имуществом.
• При отказе от заключения договора уполномоченное лицо вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению такого договора.
• Договор является публичным, заключается в простой письменной форме.
• Типовой договор утверждается Советом Министров Республики Беларусь.
• Плата за услугу по управлению вносится лицами, обязанными вносить плату за жилищно-коммунальные услуги, не позднее 25-го числа месяца, следующего за истёкшим.

5. Обязанности собственника, не являющегося членом организации застройщиков

Согласно статье 181 ЖК РБ, собственник объектов недвижимого имущества, не являющийся членом организации застройщиков, обязан:

• соблюдать требования жилищного законодательства, в том числе правила пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений;
• выполнять решения общего собрания (собрания уполномоченных) членов организации застройщиков, а также решения иных органов управления, не противоречащие законодательству, по вопросам управления общим имуществом;
• нести расходы по эксплуатации объектов недвижимого имущества;
• нести расходы по оплате труда работников организации застройщиков (если она осуществляет эксплуатацию жилищного фонда и/или предоставляет жилищно-коммунальные услуги);
• своевременно осуществлять иные платежи, предусмотренные законодательством;
• проводить за свой счёт ремонт занимаемых им объектов недвижимого имущества;
• исполнять иные обязанности, предусмотренные ЖК РБ и иными актами законодательства.

6. Права и обязанности членов организации собственников

Согласно статье 179 ЖК РБ, члены организации собственников обязаны участвовать в содержании общего имущества, нести установленные взносы и выполнять решения органов управления организации.

Статья 167 ЖК РБ определяет исключительную компетенцию общего собрания членов организации собственников, в которую входят:

• установление размеров, состава и порядка внесения всех видов взносов;
• установление размеров пени за несвоевременное внесение взносов;
• утверждение ежегодной сметы доходов и расходов;
• утверждение ежегодной сметы расходов на содержание органов управления и ревизионной комиссии;
• изменение размера общего имущества совместного домовладения в процессе реконструкции и др.

7. Государственный контроль за эксплуатацией общего имущества

Согласно статье 149 ЖК РБ, контроль за эксплуатацией общего имущества совместного домовладения осуществляют:

• областные, Минский городской, районные, городские исполнительные комитеты;
• местные администрации районов в городах.

Контроль проводится в рамках осуществления контроля за соблюдением жилищного законодательства, с целью обеспечения содержания общего имущества в надлежащем техническом и санитарном состоянии.

8. Государственные социальные гарантии

Согласно статье 148 ЖК РБ, для участников совместного домовладения законодательством устанавливаются государственные социальные гарантии (например, субсидии на оплату жилищно-коммунальных услуг для отдельных категорий граждан).

Резюме

Вывод: Законодательство Республики Беларусь возлагает на собственников помещений в многоквартирных домах солидарную долевую ответственность за содержание общего имущества. Распределение расходов пропорционально доле площади принадлежащих помещений. Неисполнение обязанности по оплате влечёт принудительное взыскание (в том числе в бесспорном порядке через нотариуса). Управление общим имуществом может осуществляться как непосредственно собственниками (через организации собственников или организации застройщиков), так и через уполномоченное лицо по публичному договору. Государство осуществляет контроль за надлежащей эксплуатацией общего имущества и предоставляет социальные гарантии отдельным категориям граждан.