Контроль собственников помещений за деятельностью управляющей организации в Республике Беларусь

Согласно Жилищному кодексу Республики Беларусь от 28 августа 2012 г. №428-З (далее — Жилищный кодекс), собственники помещений в совместном домовладении располагают комплексом правовых механизмов для осуществления контроля за деятельностью управляющей организации. Рассмотрим их подробно.

1. Общее собрание участников совместного домовладения — высший орган контроля

Согласно статье 159 Жилищного кодекса, общее собрание участников совместного домовладения является основным инструментом коллективного контроля. Участники совместного домовладения обязаны проводить общее собрание не реже одного раза в год, а также могут проводить внеочередные собрания по мере необходимости.

Решения участников совместного домовладения по вопросам управления общим имуществом принимаются на общем собрании, что позволяет собственникам:

• определять способ управления общим имуществом;
• избирать органы управления и контроля;
• утверждать отчёты об их деятельности;
• принимать решения о досрочном прекращении полномочий органов управления.

Источник: Жилищный кодекс Республики Беларусь, ст. 159 — URL

2. Договор на управление общим имуществом как инструмент контроля

Согласно статье 155 Жилищного кодекса, если управление общим имуществом осуществляется уполномоченным лицом (управляющей организацией), между участником совместного домовладения и управляющей организацией заключается договор на управление общим имуществом совместного домовладения. Этот договор является правовым основанием для контроля, поскольку:

• определяет объём прав и обязанностей управляющей организации;
• устанавливает стандарты и сроки выполнения работ;
• предусматривает ответственность управляющей организации за ненадлежащее исполнение обязательств.

Источник: Жилищный кодекс Республики Беларусь, ст. 155 — URL

3. Права членов организации собственников

Если в совместном домовладении создана организация собственников (товарищество собственников или организация застройщиков), члены этой организации обладают следующими контрольными правами согласно статье 179 Жилищного кодекса:

• участвовать в деятельности организации собственников, избирать органы её управления и членов ревизионной комиссии и быть избранными в них;
• получать информацию о деятельности организации собственников;
• обжаловать решения органов управления организации собственников.

Источник: Жилищный кодекс Республики Беларусь, ст. 179 — URL

4. Ревизионная комиссия — внутренний финансовый контроль

В рамках организации собственников создаётся ревизионная комиссия, члены которой избираются на общем собрании. Ревизионная комиссия осуществляет контроль за финансово-хозяйственной деятельностью организации собственников, проверяет правильность расходования денежных средств, ведения бухгалтерского учёта и отчётности. Члены организации собственников имеют право избирать членов ревизионной комиссии и быть избранными в её состав (ст. 179).

5. Правление организации собственников и его подотчётность

Согласно статье 169 Жилищного кодекса, к компетенции правления организации собственников относится:

• осуществление текущего руководства деятельностью организации собственников в соответствии с законодательством, уставом и решениями общего собрания;
• учёт имущества, доходов и расходов организации собственников;
• назначение по предложению председателя правления должностных лиц организации собственников.

Правление подотчётно общему собранию членов организации собственников, что обеспечивает системный контроль собственников за текущей управленческой деятельностью.

Источник: Жилищный кодекс Республики Беларусь, ст. 169 — URL

6. Государственный (муниципальный) контроль

Помимо внутреннего контроля собственников, законодательство предусматривает внешний государственный контроль. Согласно статье 186 Жилищного кодекса, контроль за деятельностью (в том числе финансово-хозяйственной) организаций застройщиков и товариществ собственников осуществляют:

• областные, Минский городской, районные, городские исполнительные комитеты;
• местные администрации районов в городах.

Местные исполнительные и распорядительные органы вправе:

• вносить предложения о проведении внеочередного общего собрания, в том числе для решения вопросов о досрочном прекращении полномочий членов правления, председателя правления, ревизионной комиссии;
• принимать решения о необходимости аннулирования свидетельства о прохождении профессиональной аттестации;
• назначать уполномоченное лицо в предусмотренных законом случаях.

Согласно статье 149 Жилищного кодекса, местные исполнительные и распорядительные органы также осуществляют контроль за эксплуатацией общего имущества совместного домовладения в рамках контроля за соблюдением жилищного законодательства.

Источник: Жилищный кодекс Республики Беларусь, ст. 186 — URL; ст. 149 — URL

Резюме

Таким образом, законодательство Республики Беларусь предусматривает многоуровневую систему контроля собственников помещений за деятельностью управляющей организации: от прямого участия в общих собраниях и работы ревизионной комиссии до договорных инструментов и государственного (муниципального) надзора.