Установление арендной платы за земельный участок в Республике Беларусь

1. Общие начала: принцип платности землепользования

Согласно статье 39 Кодекса Республики Беларусь о земле от 23.07.2008 № 425-З (Глава 3) пользование земельными участками в Республике Беларусь является платным. Формами платы за пользование землей выступают земельный налог либо арендная плата (п. 1 ст. 39). За земельные участки, находящиеся в аренде, уплачивается именно арендная плата (п. 3 ст. 39).

Кодекс дифференцирует порядок определения размера арендной платы в зависимости от того, в чьей собственности находится участок:

• участки в частной собственности граждан и негосударственных юридических лиц Республики Беларусь — размер арендной платы определяется договором аренды земельного участка (п. 4 ст. 39 КЗ);
• участки в государственной собственности — порядок определения размера арендной платы устанавливается Президентом Республики Беларусь (п. 5 ст. 39 КЗ).

2. Арендная плата за частные земельные участки

Здесь действует диспозитивная норма статьи 585 Гражданского кодекса Республики Беларусь (Раздел IV, Глава 34): порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды, а при их отсутствии — обычно применяемыми при аренде аналогичного имущества правилами. Арендная плата может устанавливаться в виде твердой суммы платежей (периодических или единовременных), установленной доли полученной продукции (плодов, доходов), предоставления услуг, передачи вещи в собственность или аренду, возложения на арендатора затрат на улучшение имущества, а также в сочетании этих форм. Размер арендной платы должен быть выражен в белорусских рублях; по соглашению сторон он может изменяться в сроки, предусмотренные договором (ст. 585 ГК).

3. Арендная плата за государственные земельные участки

Во исполнение п. 5 ст. 39 Кодекса о земле издан Указ Президента Республики Беларусь от 17.12.2025 № 439 «Об арендной плате за земельные участки, находящиеся в государственной собственности», вступивший в силу с 1 января 2026 г. (с этой даты утратил силу Указ от 12.05.2020 № 160), которым утверждено Положение о порядке исчисления и уплаты арендной платы.

Плательщики (подп. 1.1 п. 1 Указа № 439) — юридические лица, граждане Республики Беларусь, иностранные граждане, лица без гражданства и индивидуальные предприниматели, которым участки предоставлены в аренду местными исполнительными комитетами либо администрациями свободных экономических зон; по участкам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства плательщиками признаются сами КФХ.

Размер арендной платы (подп. 1.5 п. 1 Указа № 439) устанавливается равным земельному налогу, исчисляемому в соответствии с налоговым законодательством, а именно как произведение:

• налоговой базы земельного налога (по общему правилу — кадастровой стоимости земельного участка);
• ставок земельного налога, определенных статьей 241 Налогового кодекса Республики Беларусь (Особенная часть, Глава 20), с учетом их увеличения (уменьшения) решениями областных, а по их поручению — местных Советов депутатов базового территориального уровня, Минского городского Совета депутатов;
• коэффициентов к ставкам, установленных ст. 241 НК и самим Указом № 439 (так, к участкам без капитальных строений применяется ставка, увеличенная на коэффициент 3,0 — п. 121 ст. 241 НК).

Льготы. На плательщиков арендной платы распространяются льготы по земельному налогу, предусмотренные НК (включая п. 2 ст. 238, ст. 239, ст. 383 — для резидентов СЭЗ), а также освобождения, установленные законами, актами Президента и международными договорами Республики Беларусь (подп. 1.6 п. 1 Указа № 439).

Порядок исчисления и уплаты (Положение № 439): юридические лица исчисляют арендную плату самостоятельно, представляют расчет в налоговые органы не позднее 20 февраля года, следующего за истекшим, и уплачивают годовую сумму не позднее 22 февраля либо ежеквартально не позднее 22-го числа второго месяца каждого квартала в размере ¼ годовой суммы; для граждан и индивидуальных предпринимателей установлены иные сроки (по общему правилу — не позднее 15 ноября года, следующего за истекшим). Положения Указа № 439 с 01.01.2026 применяются ко всем государственным участкам, переданным в аренду исполкомами и администрациями СЭЗ, в том числе по прежним договорам.

4. Плата за право аренды (единовременный платеж)

Не следует смешивать периодическую арендную плату с платой за право аренды государственных участков, вносимой при предоставлении участка в аренду без проведения аукциона: в силу статьи 37 Кодекса о земле она взимается (если иное не установлено законодательными актами), определяется в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь, на основании кадастровой стоимости участка, действующей на дату подачи заявления; при предоставлении участка на торгах право аренды приобретается по результатам аукциона. Возможна рассрочка внесения этой платы (ст. 38 КЗ).

Резюме

Арендная плата за землю в Беларуси устанавливается по двум моделям: для частных участков — свободно договором аренды (ст. 39 КЗ, ст. 585 ГК); для государственных участков — нормативно-расчетным методом по Указу Президента от 17.12.2025 № 439, а именно в размере земельного налога (кадастровая стоимость × ставки ст. 241 НК × коэффициенты, с корректировкой решениями местных Советов), с распространением на арендаторов налоговых льгот.

Ответ действителен по состоянию законодательства Республики Беларусь на 19 сентября 2026 г.