Установление и регистрация земельного сервитута в Республике Беларусь

1. Понятие и нормативная основа

Земельный сервитут — это право ограниченного пользования чужим земельным участком. Он является одним из видов ограничений (обременений) прав на земельный участок и представляет собой ограниченное вещное право.

Правовое регулирование осуществляется:

• Гражданским кодексом Республики Беларусь от 07.12.1998 № 218-З (глава 17, статьи 268–270);
• Кодексом Республики Беларусь о земле от 23.07.2008 № 425-З (статьи 5, 21, 22, 57, 63, 73, 80, 84, 90, 96);
• Законом Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним».

Согласно п. 5 ст. 268 ГК отношения по земельному сервитуту регулируются законодательством об охране и использовании земель, т.е. приоритет имеет земельное законодательство.

2. Субъекты и основания требования сервитута

В силу ст. 21 Кодекса о земле землепользователь вправе требовать от землепользователя соседнего земельного участка, а в необходимых случаях — и от землепользователя иного земельного участка, установления земельного сервитута (например, для прохода, проезда, прокладки коммуникаций). Аналогичное право закреплено в ст. 268 ГК и ст. 84 Кодекса о земле (п. 1.8 — право требовать установления или прекращения земельного сервитута).

Обременение участка сервитутом не лишает его землепользователя прав владения, пользования и распоряжения этим участком (п. 2 ст. 21 КоЗ, п. 2 ст. 268 ГК).

3. Порядок установления сервитута

Статья 57 Кодекса о земле предусматривает два способа установления:

1. Договорный (основной) — по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и землепользователем обременяемого земельного участка (договор о земельном сервитуте).
2. Судебный (принудительный) — при недостижении соглашения об установлении и (или) условиях сервитута спор разрешается судом по иску заинтересованного лица (ст. 57 КоЗ, п. 3 ст. 268 ГК).

Виды сервитута по сроку действия (п. 2 ст. 57 КоЗ):

• срочный — на определённый срок;
• постоянный — на неопределённый срок; если в договоре или судебном постановлении срок не указан, сервитут считается постоянным.

4. Плата за сервитут и возмещение убытков

• Землепользователь обременённого участка вправе, если иное не установлено законодательными актами, требовать от лица, в пользу которого установлен сервитут, плату, размер которой определяется по соглашению сторон, а при недостижении соглашения — судом (п. 3 ст. 21 КоЗ, п. 4 ст. 268 ГК).
• Убытки, причиняемые ограничением (обременением) прав на земельные участки, в том числе установлением земельных сервитутов, подлежат возмещению землепользователям и возмещаются лицами, в чьих интересах установлено обременение (ст. 90 Кодекса о земле, п. 1.6 ст. 84 КоЗ).

5. Государственная регистрация сервитута

Регистрация — обязательное условие возникновения сервитута:

• Согласно п. 3 ст. 268 ГК сервитут устанавливается по соглашению сторон и подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.
• В силу п. 1 ст. 22 Кодекса о земле ограничения (обременения) права на земельный участок возникают, переходят и прекращаются с момента государственной регистрации соответственно их возникновения, перехода, прекращения. До регистрации сервитут правовых последствий не порождает.
• Если обременяемый участок находится в частной собственности, сделка совершается в письменной форме и подлежит государственной регистрации; сделка, совершённая с несоблюдением формы или требования о регистрации, ничтожна (ст. 63 КоЗ, ст. 131 ГК).
• Регистрацию осуществляет территориальная организация по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним на основании Закона № 133-З; сведения вносятся в единую государственную информационную систему в сфере недвижимого имущества.
• Регистрация публична и удостоверяется свидетельством (удостоверением) о государственной регистрации (ст. 131 ГК, ст. 23 КоЗ). Отказ либо уклонление от регистрации может быть обжалован в суд (п. 5 ст. 131 ГК).
• Невыполнение обязанности по обращению за госрегистрацией ограничений (обременений) прав влечёт административную ответственность по ст. 24.48 КоАП Республики Беларусь.

6. Действие сервитута при переходе прав на участок

Сервитут сохраняется в случае перехода прав на обременённый им земельный участок к другому лицу (ст. 73 КоЗ, ст. 269 ГК). При этом сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками (пользователями) имущества, для обеспечения использования которого он установлен (п. 2 ст. 269 ГК).

7. Прекращение земельного сервитута

Статья 80 Кодекса о земле — земельный сервитут прекращается:

• по истечении срока его действия;
• по соглашению между землепользователем обременённого участка и лицом, в интересах которого сервитут установлен;
• по судебному постановлению (в т.ч. по требованию собственника обременённого имущества — при отпадении оснований установления либо когда имущество не может использоваться по назначению, — ст. 270 ГК);
• по иным основаниям, предусмотренным законодательными актами.

Прекращение сервитута также подлежит государственной регистрации (ст. 22 КоЗ).

Итог. Земельный сервитут в Республике Беларусь устанавливается преимущественно соглашением сторон (ст. 57 КоЗ, ст. 268 ГК), а при споре — решением суда, может быть срочным или постоянным, предполагает соразмерную плату и возмещение убытков, и возникает только с момента государственной регистрации в территориальной организации по государственной регистрации недвижимого имущества (ст. 22 КоЗ, ст. 131 ГК, Закон № 133-З).