Возникновение права частной собственности на земельный участок в Республике Беларусь

I. Правовая основа

Земельные отношения в Республике Беларусь регулируются Конституцией Республики Беларусь, Гражданским кодексом Республики Беларусь от 07.12.1998 № 218-З и специальным актом — Кодексом Республики Беларусь о земле от 23.07.2008 № 425-З (далее — КЗ).

Согласно ст. 14 КЗ, собственность на землю и земельные участки в Республике Беларусь может быть государственной и частной. Земельные участки могут находиться в частной собственности:

• граждан Республики Беларусь;
• негосударственных юридических лиц Республики Беларусь;
• иностранных государств, международных организаций (в установленных случаях);
• иностранных граждан и лиц без гражданства — ограниченно: при получении земельного участка по наследству, при наследовании расположенных на участке жилого дома, дачи, квартиры в блокированном жилом доме, садового домика, а также в иных случаях, установленных законодательными актами (п. 4 ст. 14 КЗ).

Земельный участок может принадлежать нескольким собственникам на праве общей (долевой или совместной) собственности (п. 2 ст. 14 КЗ).

II. Основания возникновения права частной собственности

1. Предоставление земельного участка из государственной собственности (административный акт)

Первичный способ возникновения частной собственности — предоставление государственного земельного участка в частную собственность по решению соответствующего местного исполнительного комитета (областного, Минского городского, районного, городского, сельского, поселкового) либо, в установленных случаях, Президента Республики Беларусь.

По общему правилу такое предоставление осуществляется за плату: вносится плата по рыночной стоимости участка, но не ниже кадастровой стоимости (в населенных пунктах и на иных определяемых территориях) либо по кадастровой стоимости на остальных территориях (ст. 36 КЗ). Случаи освобождения от платы предусмотрены п. 6 ст. 36 КЗ и актами Президента. Может предоставляться рассрочка внесения платы (ст. 38 КЗ).

2. Совершение сделок с земельным участком (ст. 61 КЗ)

Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут быть предметом договоров:

• купли-продажи;
• мены;
• дарения;
• ренты;
• аренды и ипотеки.

Сделки совершаются в письменной форме, при сохранении целевого назначения участка, наличии документов, удостоверяющих права на него, и подлежат обязательной государственной регистрации; сделки, совершенные с нарушением формы или требования о регистрации, ничтожны (ст. 63 КЗ).

3. Наследование (ст. 67 КЗ)

Право частной собственности переходит по наследству в соответствии с гражданским законодательством. Наследники обязаны обратиться за государственной регистрацией перехода права собственности по истечении срока для принятия наследства, но не позднее 18 месяцев со дня открытия наследства (с возможностью продления судом до 6 месяцев при уважительных причинах).

4. Переход права на участок при переходе прав на расположенную на нем недвижимость (ст. 70 КЗ)

При переходе прав на капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсервированные капитальные строения или долей в праве на них к приобретателям автоматически переходят права на земельные участки, на которых они расположены (принцип единства судьбы недвижимости и земли), без принятия отдельного решения исполкома, если не изменяется целевое назначение.

5. Реорганизация юридического лица (ст. 71 КЗ)

При реорганизации юридического лица, у которого участок находился в частной собственности, право частной собственности переходит к созданному в результате реорганизации юридическому лицу (лицам) в соответствии с передаточным актом или разделительным балансом.

6. Приобретение права на участок при длительном добросовестном владении (ст. 56 КЗ)

Граждане Республики Беларусь, добросовестно, открыто и непрерывно владеющие земельным участком как своим собственным в течение 15 и более лет (при отсутствии либо несоответствии правоудостоверяющих документов), вправе приобрести этот участок в частную собственность в сложившейся границе. Добросовестность, открытость и непрерывность владения могут подтверждаться земельно-кадастровой документацией, строительным паспортом, паспортом домовладения, документами об уплате земельного налога.

III. Ограничения (ст. 15 КЗ)

Не подлежат предоставлению в частную собственность земельные участки:

• земель сельскохозяйственного назначения;
• природоохранного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения;
• лесного и водного фондов;
• под дорогами и иными транспортными коммуникациями;
• земель общего пользования;
• с расположенными на ними объектами, находящимися только в государственной собственности;
• на территориях радиоактивного загрязнения (зоны отчуждения и отселения);
• на площадях залегания разведанных месторождений полезных ископаемых и др.

IV. Момент возникновения права

Право частной собственности на земельный участок возникает с момента его государственной регистрации в организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (ст. 63 КЗ, законодательство о государственной регистрации недвижимого имущества). До осуществления регистрации право собственности юридически не считается возникшим, а сделки с участком без правоудостоверяющих документов недействительны (ст. 62 КЗ).

Вывод: право частной собственности на земельный участок в Республике Беларусь возникает на основании: (1) административного акта о предоставлении государственного участка в частную собственность; (2) гражданско-правовых сделок; (3) наследования; (4) перехода прав при приобретении недвижимости; (5) правопреемства при реорганизации; (6) 15-летнего добросовестного владения, — при обязательном соблюдении ограничений ст. 15 КЗ и условии государственной регистрации возникновения права.

Ответ основан на нормах Кодекса Республики Беларусь о земле от 23.07.2008 № 425-З и Гражданского кодекса Республики Беларусь от 07.12.1998 № 218-З по состоянию на текущую дату.