Законное выселение квартиранта, не выполняющего обязательства по оплате, по законодательству Республики Беларусь

Процедура выселения зависит от того, кто является наймодателем и в каком жилищном фонде находится жилое помещение. Ниже рассмотрены основные сценарии. ---

1. Если вы — собственник квартиры (частный жилищный фонд)

Это наиболее распространённая ситуация: гражданин сдаёт принадлежащее ему жильё по договору найма. ### Основания для расторжения договора найма

Жилищный кодекс Республики Беларусь → Раздел I → Глава 8 → Статья 62

Согласно ч. 1 п. 3 ст. 62 ЖК, договор найма может быть расторгнут наймодателем в судебном порядке при:

• Нарушении существенных условий договора найма нанимателем и (или) проживающими совместно с ним членами его семьи (в том числе — невнесение платы за пользование жилым помещением, что является существенным условием договора согласно ст. 51 ЖК); - Систематическом (три и более раза в течение календарного года) привлечении нанимателя к административной ответственности за нарушение правил пользования жилыми помещениями; - Систематическом нарушении требований ЖК, делающем невозможным для других проживание с нанимателем в одной квартире или жилом доме (после предупреждения собственником и повторного привлечения к административной ответственности в течение года). > Жилищный кодекс Республики Беларусь → Раздел I → Глава 8 → Статья 51

Согласно ст. 51 ЖК, существенными условиями договора найма являются:

• предмет договора;
• срок действия (для срочных договоров);
• размер платы за пользование жилым помещением и срок её внесения;
• срок внесения платы за ЖКУ. Невнесение найматором платы за пользование жилым помещением является нарушением существенного условия договора и даёт наймодателю право требовать расторжения договора в судебном порядке. ### Обязательное предупреждение

Жилищный кодекс Республики Беларусь → Раздел I → Глава 8 → Статья 62 → Пункт 5

При расторжении договора найма по инициативе наймодателя последний обязан предварительно за один месяц направить нанимателю письменное предупреждение с указанием мотивов расторжения договора. ### Пошаговый алгоритм для собственника

1. Направить нанимателю письменное предупреждение о расторжении договора найма с указанием мотивов (неуплата арендной платы, нарушение существенных условий договора). Предупреждение направляется за 1 месяц до обращения в суд. Рекомендуется направить заказным письмом с уведомлением о вручении. 2. Если наниматель не освободил жилое помещение по истечении указанного срока — обратиться в суд с исковым заявлением о расторжении договора найма жилого помещения и выселении нанимателя. 3. В суде представить доказательства:
   • договор найма жилого помещения; - письменное предупреждение с подтверждением направления/вручения; - доказательства неуплаты (отсутствие квитанций, выписки по счетам, свидетельские показания); - иные документы, подтверждающие нарушение нанимателем условий договора. 4. После вступления решения суда в силу — обратиться к судебному исполнителю для принудительного выселения нанимателя. ---

2. Если жилое помещение — арендное (государственный жилищный фонд)

Жилищный кодекс Республики Беларусь → Раздел I → Глава 12 → Статья 86

Согласно ст. 86 ЖК, наниматели арендного жилья подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения, если без уважительных причин имеется задолженность по внесению платы за пользование арендным жильем и (или) ЖКУ в течение шести месяцев (непрерывно). Важные нюансы:

• Шестимесячный период задолженности должен быть непрерывным. Если наниматель погасил долг (даже частично), период обнуляется и начинает течь заново. - Не имеет значения размер долга — важен именно факт невнесения платы более 6 месяцев подряд. - Для арендного жилья, включённого в состав арендного фонда до 1 июля 2016 г. (неприватизированные квартиры), действует ст. 80 ЖК — выселение с предоставлением другого жилого помещения, уступающего по площади и потребительским качествам (в том числе за пределами данного населённого пункта). ---

3. Если жилое помещение — социальное пользование

Жилищный кодекс Республики Беларусь → Раздел I → Глава 11 → Статья 85

Согласно ст. 85 ЖК, наниматель жилого помещения социального пользования и проживающие совместно с ним члены семьи подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения в случаях:

• прекращения договора найма по истечении срока; - расторжения договора по основаниям, предусмотренным ЖК. ---

4. Если квартирант проживает в жилье собственника без договора

Если договор найма не был заключён, квартирант не имеет законных оснований для владения и пользования жилым помещением. В таком случае собственник вправе:

1. Предложить гражданину добровольно освободить жилое помещение;
2. При отказе — обратиться в суд с иском о выселении как не имеющего правовых оснований для проживания (по аналогии с ч. 2 п. 1 ст. 79 ЖК, предусматривающей выселение граждан, самоуправно занявших жилое помещение). ---

Практические рекомендации

Дополнительные меры, рекомендованные практикой:

• Фиксировать все нарушения нанимателя (вызывать милицию при конфликтных ситуациях, составлять акты); - Сохранять все квитанции, расчёты и переписку, подтверждающие факт неуплаты; - При необходимости — обратиться в органы прокуратуры с заявлением о защите прав собственника (прокурор вправе собрать доказательства и обратиться в суд в интересах собственника). ---

Важно: Данная информация носит справочный характер и не заменяет квалифицированную юридическую консультацию. Для подготовки искового заявления и представительства в суде рекомендуется обратиться к адвокату. Источники: Жилищный кодекс Республики Беларусь от 28.08.2012 № 428-З (ст. 51, 58, 61, 62, 79, 80, 85, 86, 137); Постановление Пленума Верховного Суда РБ от 26.06.2014 № 11; портал коммунальной грамотности gkx.by; администрация Первомайского района г. Минска (pervadmin.gov.by); юридический портал zhilkom.by.