Каким образом собственники помещений выбирают управляющую организацию для многоквартирного дома?

Порядок выбора управляющей организации для многоквартирного жилого дома в Республике Беларусь

Согласно Жилищному кодексу Республики Беларусь от 28 августа 2012 г. № 428-З (далее — Жилищный кодекс), управление общим имуществом совместного домовладения многоквартирного жилого дома может осуществляться несколькими способами, а выбор конкретного способа управления относится к компетенции собственников помещений.

1. Способы управления общим имуществом совместного домовладения

В соответствии со статьёй 151 Жилищного кодекса управление общим имуществом совместного домовладения осуществляется одним из следующих способов:

1. Непосредственно участниками совместного домовладения — если в собственности у нескольких участников совместного домовладения находится не более десяти объектов недвижимого имущества (ст. 153 Жилищного кодекса). При этом участники заключают между собой договор о совместном домовладении, типовая форма которого утверждается Советом Министров Республики Беларусь.

2. Товариществом собственников — в целях управления общим имуществом совместного домовладения участники вправе создать товарищество собственников (ст. 152 Жилищного кодекса). Порядок создания товарищества собственников регулируется статьями 156 и 157 Жилищного кодекса.

3. Уполномоченным лицом — организацией, назначаемой местным исполнительным и распорядительным органом в целях управления общим имуществом совместного домовладения, организации оказания и (или) оказания основных и дополнительных жилищно-коммунальных услуг на основании договора на управление общим имуществом совместного домовладения (ст. 154 Жилищного кодекса).

2. Выбор управляющей организации (уполномоченного лица)

Если управление общим имуществом совместного домовладения осуществляется уполномоченным лицом, то в соответствии со статьёй 155 Жилищного кодекса:

• Участник совместного домовладения, а также лицо, которому собственником жилого и (или) нежилого помещений или законодательством предоставлено право на заключение договора на управление общим имуществом совместного домовладения, обязаны заключить договор на управление общим имуществом совместного домовладения.
• При отказе от заключения такого договора он может быть заключён в судебном порядке.

Уполномоченное лицо (управляющая организация) назначается местным исполнительным и распорядительным органом (ст. 154 Жилищного кодекса). Таким образом, управляющая организация для многоквартирного жилого дома определяется не самими собственниками напрямую, а назначается местным исполнительным комитетом (местной администрацией района в городе) в установленном законодательством порядке.

3. Создание товарищества собственников как альтернативный способ

Участники совместного домовладения могут самостоятельно выбрать способ управления путём создания товарищества собственников. Порядок проведения общего собрания участников совместного домовладения по вопросу создания товарищества собственников регулируется статьёй 156 Жилищного кодекса:

• Общее собрание может быть созвано по инициативе участников совместного домовладения, обладающих не менее чем одной четвертью голосов от общего количества участников совместного домовладения, или по инициативе местного исполнительного и распорядительного органа.
• Решение о создании товарищества собственников может быть также принято путём письменного опроса участников совместного домовладения (ст. 157 Жилищного кодекса).

4. Права собственников при управлении через организацию собственников

Если собственники создали организацию собственников (товарищество собственников), то в соответствии со статьёй 179 Жилищного кодекса каждый член организации собственников имеет право:

• участвовать в деятельности организации собственников, избирать органы её управления и членов ревизионной комиссии и быть избранным в них;
• вносить на рассмотрение общего собрания предложения, заявления, жалобы;
• знакомиться с документацией, касающейся общего имущества совместного домовладения и управления им;
• знакомиться с протоколами общего собрания организации собственников, получать выписки из них или их копии.

Согласно статье 169 Жилищного кодекса, к компетенции правления организации собственников относится, в том числе, осуществление текущего руководства деятельностью организации собственников в соответствии с законодательством, уставом и решениями общего собрания.

Резюме

Таким образом, в Республике Беларусь собственники помещений в многоквартирном жилом доме вправе выбрать способ управления общим имуществом совместного домовладения — управлять непосредственно (при небольшом количестве объектов), создать товарищество собственников либо передать управление уполномоченному лицу, назначаемому местным исполнительным и распорядительным органом. В последнем случае управляющая организация назначается местной властью, а собственники обязаны заключить с ней договор на управление общим имуществом совместного домовладения.

Источники:

• Жилищный кодекс Республики Беларусь от 28 августа 2012 г. № 428-З, ст. 151: https://etalonline.by/?type=text&regnum=hk1200428#root#section-5#chapter-28#article-151
• Жилищный кодекс Республики Беларусь, ст. 152: https://etalonline.by/?type=text&regnum=hk1200428#root#section-5#chapter-28#article-152
• Жилищный кодекс Республики Беларусь, ст. 153: https://etalonline.by/?type=text&regnum=hk1200428#root#section-5#chapter-28#article-153
• Жилищный кодекс Республики Беларусь, ст. 154: https://etalonline.by/?type=text&regnum=hk1200428#root#section-5#chapter-28#article-154
• Жилищный кодекс Республики Беларусь, ст. 155: https://etalonline.by/?type=text&regnum=hk1200428#root#section-5#chapter-28#article-155
• Жилищный кодекс Республики Беларусь, ст. 156: https://etalonline.by/?type=text&regnum=hk1200428#root#section-5#chapter-28#article-156
• Жилищный кодекс Республики Беларусь, ст. 169: https://etalonline.by/?type=text&regnum=hk1200428#root#section-5#chapter-29#article-169
• Жилищный кодекс Республики Беларусь, ст. 179: https://etalonline.by/?type=text&regnum=hk1200428#root#section-5#chapter-29#article-179