Права лица, осуществившего самовольное строительство, по законодательству Республики Беларусь

1. Правовая основа

Ключевой нормой является статья 223 Гражданского кодекса Республики Беларусь (Кодекс от 7 декабря 1998 г. № 218-З) «Самовольное строительство и его последствия», а также Указ Президента Республики Беларусь от 28.03.2012 № 263 «О некоторых вопросах совершенствования городского строительства», регулирующий административный порядок легализации самовольно возведенных строений.

Самовольным строительством признается деятельность по возведению, реконструкции, модернизации, реставрации, капитальному ремонту, сносу объекта строительства или его части, если она осуществлена:

• на самовольно занятом земельном участке (или его части — с нарушением границы предоставленного участка);
• на земельном участке, используемом не по целевому назначению;
• на участке, предоставленном органом без надлежащих полномочий, без аукциона (когда он обязателен), с нарушением очередности или без требуемого согласования места размещения;
• без получения разрешительной и (или) проектной документации, когда она обязательна, либо с нарушением требований разрешительной документации.

Объект, созданный в результате такой деятельности, является самовольной постройкой (п. 1 ст. 223 ГК).

2. Ограничения правового статуса

По общему правилу лицо, осуществившее самовольное строительство:

• не приобретает право собственности на постройку по пп. 1 и 2 ст. 220 ГК;
• не вправе пользоваться и распоряжаться самовольной постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду и совершать иные сделки (п. 2 ст. 223 ГК).

Кроме того, при выявлении самовольной постройки местный исполнительный и распорядительный орган направляет предписание о приостановлении (запрете) самовольного строительства (абз. 2 п. 1 ст. 223 ГК), а само деяние влечет административную ответственность по ст. 22.8 КоАП РБ (штраф: для физического лица — от 5 до 30 базовых величин, для ИП — от 20 до 100, для юридического лица — от 20 до 500 БВ).

3. Права, которыми всё же обладает такое лицо

3.1. Право узаконить постройку в судебном порядке

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим самовольное строительство, при одновременном соблюдении условий (п. 3 ст. 223 ГК):

• сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц;
• сохранение постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Признанное судом право собственности подлежит последующей государственной регистрации (ст. 220 ГК, законодательство о государственной регистрации недвижимого имущества).

3.2. Право на административную легализацию

Лицо вправе обратиться в местный исполнительный комитет с заявлением о выдаче разрешения на строительство самовольно возведенного строения (Указ Президента РБ от 28.03.2012 № 263). Исполком с учетом заключений уполномоченных служб решает вопрос о возможности сохранения строения; при положительном решении появляется возможность легализовать объект и зарегистрировать право на него. Отказ возможен, в частности, когда сохранение строения создает угрозу жизни и здоровью, нарушает права третьих лиц или влечет нарушение градостроительных, строительных и иных специальных норм и правил.

3.3. Право самостоятельно исполнить обязанность по сносу

Если узаконивание невозможно, лицо обязано за свой счет снести самовольную постройку либо привести земельный участок в пригодное состояние (п. 3 ст. 223 ГК) — при этом оно вправе сделать это самостоятельно, не дожидаясь принудительного исполнения.

3.4. Право на обжалование

Предписание о приостановлении (запрете) строительства, решения и действия (бездействие) местных исполнительных и распорядительных органов могут быть обжалованы в вышестоящий орган или в суд в порядке, установленном законодательством (в т.ч. Гражданским процессуальным кодексом РБ).

3.5. Право на строительные материалы

До узаконивания или сноса к постройке применяются правила о праве собственности на материалы и иное имущество, из которых она создана (п. 4 ст. 220 ГК), — то есть лицо сохраняет право собственности на материалы.

4. Вывод

Лицо, осуществившее самовольное строительство в Республике Беларусь, по общему правилу не является собственником постройки и ограничено в распоряжении ею, однако закон предоставляет ему реальные механизмы защиты: узаконивание постройки через суд (ст. 223 ГК) или через местный исполком (Указ № 263), право самостоятельного сноса и право обжалования предписаний государственных органов. Оптимальная стратегия — привести объект в соответствие с градостроительными и строительными нормами и легализовать его, пока не вынесено решение о сносе.

Источники:

• Гражданский кодекс Республики Беларусь от 07.12.1998 № 218-З, ст. 220, 223 — https://etalonline.by/document/?regnum=hk9800218
• Кодекс Республики Беларусь об административных правонарушениях от 06.01.2021 № 91-З, ст. 22.8 — https://etalonline.by/document/?regnum=hk2100091
• Указ Президента Республики Беларусь от 28.03.2012 № 263 «О некоторых вопросах совершенствования городского строительства»

Обратите внимание: данный ответ носит информационный характер; по конкретному делу (особенно при споре о сносе или признании права собственности) рекомендуется обратиться к практикующему юристу, поскольку исход зависит от обстоятельств конкретного объекта и земельного участка.