Признание права собственности на самовольную постройку в Республике Беларусь: правовая основа и перечень документов

1. Правовая основа

Ключевая норма — статья 223 Гражданского кодекса Республики Беларусь (от 7 декабря 1998 г. № 218-З) «Самовольное строительство и его последствия» (https://etalonline.by/document/?regnum=hk9800218#root#section-2#chapter-15#article-241).

Согласно п. 1 ст. 223 ГК, самовольным является строительство, осуществлённое:

• на самовольно занятом земельном участке (или его части — с нарушением границ);
• на участке, используемом не по целевому назначению;
• на участке, предоставленном органом без полномочий, без аукциона или с нарушением установленной процедуры;
• без разрешительной и (или) проектной документации, когда её получение обязательно, либо с нарушением требований такой документации.

По п. 2 ст. 223 ГК лицо, осуществившее самовольное строительство, не приобретает право собственности на постройку и не вправе ею распоряжаться (продавать, дарить, сдавать в аренду и т.д.). Однако право собственности может быть признано судом (п. 4 ст. 223 ГК), а в отдельных случаях — местным исполнительным и распорядительным органом (административный порядок, в т.ч. по Указу Президента Республики Беларусь от 16.05.2007 № 150 «О некоторых мерах по снижению бесхозяйности»).

2. Условия признания права (п. 4 ст. 223 ГК)

Суд признаёт право собственности на самовольную постройку за лицом, осуществившим строительство, при одновременном соблюдении условий:

1. постройка возведена на земельном участке, предоставленном лицу на законном основании (частная собственность, пожизненное наследуемое владение, аренда и др.);
2. сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц;
3. постройка не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан;
4. соблюдены иные условия, установленные законодательными актами (соответствие градостроительному регламенту, строительным нормам и правилам, целевому назначению участка).

3. Документы для обращения в суд (иск о признании права собственности)

Дело рассматривается в порядке искового производства по Кодексу гражданского судопроизводства Республики Беларусь (https://etalonline.by/document/?regnum=hk2400359). В суд представляются:

Основные документы:

1. Исковое заявление о признании права собственности на самовольную постройку;
2. Документы о праве на земельный участок: государственный акт / свидетельство о праве собственности, удостоверение о праве пожизненного наследуемого владения, договор аренды, решение исполкома о предоставлении участка, выписка из единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (ЕГР);
3. Технический паспорт / техническая документация на постройку, выдаваемая организацией по государственной регистрации (БРТИ/агентство по госрегистрации и земельному кадастру);
4. Заключение (акт) обследования постройки — подтверждение, что она не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан и может быть приведена в соответствие с требованиями (градостроительный регламент, строительные нормы и правила — см. Кодекс РБ об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности от 17.07.2023 № 289-З, https://etalonline.by/document/?regnum=hk2300289);
5. Документы, подтверждающие факт строительства и несение затрат: договоры подряда, платёжные документы, чеки, акты выполненных работ;
6. Доказательства отсутствия нарушения прав третьих лиц (согласия сособственников участка/супруга, документы о согласии соседей при нарушении границ, отсутствие претензий);
7. Документы о целевом назначении участка (выписка из земельно-кадастровой документации) — если постройка возведена на участке, используемом не по назначению, — и о возможности приведения использования в соответствие с назначением;
8. Квитанция об уплате государственной пошлины;
9. Иные документы по требованию суда (предписание о приостановлении самовольного строительства, решение исполкома о сносе — для оценки законности, переписка с госорганами).

4. Документы для административного порядка (через исполком)

Если постройка подпадает под случаи, допускающие сохранение без суда (например, по Указу № 150), в местный исполнительный и распорядительный орган подаются:

• заявление о сохранении (легализации) постройки;
• документы на земельный участок;
• технический паспорт на строение;
• заключение о соответствии постройки строительным нормам и отсутствии угрозы жизни и здоровью;
• документы, подтверждающие возведение строения заявителем.

5. После признания права

Право собственности на капитальное строение возникает с момента государственной регистрации (п. 1 ст. 220 ГК, https://etalonline.by/document/?regnum=hk9800218#root#section-2#chapter-15#article-238). Вступившее в законную силу решение суда (или решение исполкома) представляется в территориальную организацию по государственной регистрации для внесения записи в ЕГР.

⚠️ Важно: точный состав документов суд или исполком определяет по каждому делу индивидуально; при отсутствии права на земельный участок в признании права на постройку, как правило, будет отказано с решением о её сносе. Рекомендуется до подачи документов получить консультацию в местном исполкоме (отделе архитектуры и строительства) и у адвоката.

Источники: Гражданский кодекс РБ, ст. 220, 223 (https://etalonline.by/document/?regnum=hk9800218); Кодекс РБ об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности от 17.07.2023 № 289-З (https://etalonline.by/document/?regnum=hk2300289); Кодекс гражданского судопроизводства РБ от 11.03.2024 № 359-З (https://etalonline.by/document/?regnum=hk2400359).