Документы, необходимые для проведения капитального ремонта в Республике Беларусь

I. Правовая основа

Проведение капитального ремонта регулируется следующими основными актами законодательства:

1. Жилищный кодекс Республики Беларусь от 28.08.2012 № 428-З (далее — ЖК) — базовый акт, определяющий права и обязанности участников капитального ремонта:
   • ст. 84 — выселение из жилого помещения на время капитального ремонта (URL);
   • ст. 102 — предоставление жилого помещения государственного жилищного фонда в связи с капремонтом (URL);
   • ст. 143 — права граждан при утрате квартиры в связи с капремонтом или реконструкцией многоквартирного жилого дома (URL);
   • ст. 178, 179 — обязанности и права организации собственников по обеспечению сохранности общего имущества (URL).
2. Закон Республики Беларусь от 05.01.2016 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» — определяет порядок подготовки и реализации строительных проектов, включая экспертизу и приемку.
3. Указ Президента Республики Беларусь от 21.11.2013 № 515 «О некоторых вопросах строительства и реконструкции» — регулирует капремонт и реконструкцию многоквартирных жилых домов, в том числе с привлечением инвестора (застройщика) — именно эта модель прямо упомянута в ст. 143 ЖК.
4. Указ Президента Республики Беларусь от 01.09.2010 № 450 «О лицензировании отдельных видов деятельности» — подрядчики и проектировщики должны иметь лицензию на деятельность по проектированию и строительству.
5. Технические нормативные правовые акты Минстройархитектуры (ТКП, СН) в сфере технического обслуживания и ремонта жилых зданий.

II. Пакет документов по этапам проведения капитального ремонта

Этап 1. Принятие решения о проведении капремонта

• Решение общего собрания собственников (протокол) — для многоквартирного дома частного жилищного фонда; для государственного жилищного фонда — решение собственника жилищного фонда / местного исполнительного комитета;
• заявка (обращение) в местный исполком — при включении дома в территориальную программу капитального ремонта и использовании бюджетных средств;
• решение о перечне видов работ (кровля, инженерные системы, фасад, лифты и т.д.).

Этап 2. Правоустанавливающие и технические документы на объект

• документы, подтверждающие право собственности на жилой дом (регистрация в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним);
• технический паспорт (удостоверение) на жилой дом;
• заключение по результатам технического обследования состояния конструкций и инженерных систем, выполненного специализированной организацией, — основание для проектирования.

Этап 3. Проектная документация

• задание на проектирование;
• проектно-сметная документация на капитальный ремонт, разработанная проектной организацией;
• положительное заключение экспертизы (государственной — при бюджетном финансировании, а также при затрагивании несущих конструкций);
• необходимые согласования (энергоснабжающие и иные эксплуатирующие организации — при замене/переносе инженерных сетей).

Этап 4. Финансирование

• решение об источниках финансирования: отчисления на капитальный ремонт (входят в плату за пользование жилым помещением — ст. 29 ЖК), средства бюджета, собственные средства, средства инвестора (застройщика);
• при привлечении инвестора — договор с инвестором (по модели Указа № 515), определяющий его обязательства и встречное предоставление (ст. 143 ЖК);
• при необходимости — кредитный договор, графики взносов собственников.

Этап 5. Подряд и разрешительные документы

• договор строительного подряда с подрядной организацией, имеющей лицензию на деятельность по проектированию и строительству;
• разрешение на строительство для собственно капитального ремонта, как правило, не требуется (оно необходимо при новом строительстве и реконструкции, изменяющей параметры объекта — Закон № 300-З).

Этап 6. Производство работ и приемка

• исполнительная документация (общий и специальные журналы работ, акты освидетельствования скрытых работ);
• справки о стоимости выполненных работ;
• итоговый акт приемки выполненного капитального ремонта с участием заказчика, подрядчика и представителей жильцов (организации собственников);
• гарантийные обязательства подрядчика.

Этап 7. Завершение

• внесение изменений в технический паспорт / регистрация изменений характеристик дома в едином государственном регистре недвижимого имущества (территориальные организации по государственной регистрации и земельному кадастру);
• передача проектной и исполнительной документации на хранение эксплуатирующей организации.

III. Дополнительные документы в особых ситуациях

IV. Важные замечания

1. Приведенный перечень является типовым (индикативным): точный состав документов может уточняться местным исполнительным комитетом и зависит от источника финансирования и видов работ.
2. Проектно-сметная документация должна соответствовать обязательным техническим нормативным правовым актам Минстройархитектуры; при нарушении требований об оценке соответствия и обязательных требованиях наступает административная ответственность (ст. 24.7 КоАП Республики Беларусь от 06.01.2021 № 91-З).
3. При обращении за государственной поддержкой (бюджетное финансирование, льготные кредиты) дополнительно потребуется комплект документов по требованиям соответствующей программы — его следует запрашивать в исполкоме по месту нахождения дома.

Основные источники: Жилищный кодекс Республики Беларусь № 428-З (ст. 29, 84, 102, 143, 178–179) — https://etalonline.by/document/?regnum=hk1200428; Закон № 300-З от 05.01.2016; Указ Президента № 515 от 21.11.2013; Указ Президента № 450 от 01.09.2010; КоАП № 91-З, ст. 24.7.