Права собственника при изъятии земельного участка в Республике Беларусь

Правовая основа

Отношения регулируются Кодексом Республики Беларусь о земле от 23.07.2008 № 425-З (далее — КоЗ), Гражданским кодексом Республики Беларусь от 07.12.1998 № 218-З (далее — ГК) и, в части сноса жилья, Жилищным кодексом Республики Беларусь от 28.08.2012 № 428-З (далее — ЖК).

Изъятие земельного участка осуществляется только по решению компетентного государственного органа либо по судебному постановлению (п. 1 ст. 81 КоЗ). Самовольное изъятие не допускается.

Основные права собственника

1. Право на выкуп участка государством

При изъятии участка для государственных нужд собственнику гарантируется его выкуп по кадастровой стоимости на дату выкупа (п. 2 ст. 88 КоЗ). Если участок был приобретён на аукционе по продаже земельных участков в частную собственность, собственнику возмещается стоимость приобретения с учётом инфляции, но не ниже кадастровой стоимости на дату выкупа.

2. Право на возмещение убытков

Убытки, причинённые изъятием или временным занятием участка, сносом расположенных на нём объектов недвижимого имущества, подлежат полному возмещению (ст. 88, ст. 90 КоЗ; п. 2 ст. 240 ГК). Возмещение производится лицами, которым предоставляется изымаемый участок. Размер убытков определяется организацией из перечня, установленного Советом Министров.

3. Право на предоставление равноценного участка

Кроме возмещения убытков и выкупа, собственнику могут быть предоставлены равноценные земельные участки — с учётом местных условий, градостроительной документации и волеизъявления землепользователя (п. 1 ст. 88 КоЗ).

4. Права при изъятии расположенной на участке недвижимости

Если изъятие невозможно без прекращения права собственности на капитальные строения, они выкупаются государством (либо реализуются в ином порядке, установленном законодательством) с возмещением убытков собственнику (п. 1–2 ст. 240 ГК). При сносе жилого дома собственник по своему выбору вправе получить (ст. 140 ЖК):

• квартиру типовых потребительских качеств в собственность, а при меньшей её рыночной стоимости по сравнению со сносимыми домом, строениями и насаждениями — также денежную компенсацию разницы;
• денежную компенсацию за сносимые дом (квартиру), строения, сооружения и насаждения — в размере рыночной стоимости, но не менее затрат на строительство равноценных объектов.

5. Право на участие в рассмотрении вопроса об изъятии

Граждане вправе участвовать в рассмотрении затрагивающих их права вопросов, связанных с предстоящим изъятием и предоставлением участков, — через обращения в местные Советы депутатов и исполнительные комитеты, участие в собраниях, референдумах и в иных формах (ст. 24 КоЗ).

6. Право на судебную защиту

При несогласии с решением об изъятии участка собственник вправе обжаловать его в судебном порядке, причём обжалование приостанавливает исполнение решения до вступления в законную силу судебного постановления (п. 2–3 ст. 81 КоЗ).

Важное ограничение

Исключение составляет принудительное изъятие участка за нарушение законодательства об охране и использовании земель (например, нецелевое использование, невыполнение условий отвода — ст. 83, 85 КоЗ): в этом случае возмещение убытков не производится (п. 1 ст. 90 КоЗ).

Вывод

Собственник земельного участка в Беларуси при его изъятии для государственных нужд наделён системой гарантий: выкуп по кадастровой (или аукционной с учётом инфляции) стоимости, полное возмещение убытков, возможность получения равноценного участка, компенсации за расположенную на участке недвижимость (включая выбор между квартирой и денежной компенсацией при сносе жилья), а также правом участвовать в рассмотрении вопроса и обжаловать решение с приостановлением его исполнения.

Ответ подготовлен на основании норм Кодекса о земле (гл. 6–7), Гражданского кодекса (ст. 240) и Жилищного кодекса (ст. 140), действующих на текущую дату.