Какие риски несет инвестор при финансировании строительства коммерческого объекта по схеме build-to-suit

Риски инвестора при финансировании строительства коммерческого объекта по схеме build-to-suit в Республике Беларусь

1. Понятие схемы build-to-suit

Схема build-to-suit ( BTS — «строительство под заказ») представляет собой форму инвестиционной деятельности, при которой инвестор (как правило, девелопер) финансирует и организует строительство коммерческого объекта, специально спроектированного и адаптированного под требования будущего пользователя (арендатора или покупателя). В рамках белорусского правополя данная схема опосредуется комплексом договоров, прежде всего — договором строительного подряда (статья 696 Гражданского кодекса Республики Беларусь, далее — ГК), а также инвестиционным договором, договором аренды или купли-продажи будущего объекта.

Статья 696 ГК Республики Беларусь устанавливает: «По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект строительства либо выполнить строительные, монтажные и иные выполняемые при строительстве работы и сдать их заказчику, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять результаты этих работ и уплатить обусловленную цену». (Гражданский кодекс Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. №218-З, ст. 696; URL: etalonline.by)

2. Классификация рисков инвестора

Риски инвестора в рамках BTS-схемы можно разделить на следующие группы:

2.1. Строительные (подрядные) риски

а) Риск ненадлежащего качества выполненных работ

Подрядчик может выполнить работы с отступлениями от договора, ухудшившими результат, либо с иными недостатками, делающими объект непригодным для предусмотренного использования. Согласно статье 676 ГК, заказчик вправе по своему выбору потребовать:

• безвозмездного устранения недостатков;
• соразмерного уменьшения цены;
• возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Однако для инвестора в BTS-схеме риск заключается в том, что ответственность перед конечным пользователем (арендатором/покупателем) лежит именно на инвесторе, а взыскание убытков с подрядчика может быть затруднено.

(Гражданский кодекс Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. №218-З, ст. 676; URL: etalonline.by)

б) Риск нарушения сроков строительства

Нарушение подрядчиком сроков завершения строительства влечёт риск нарушения инвестором своих обязательств перед конечным пользователем по передаче объекта в согласованный срок, что может повлечь уплату неустойки и компенсацию убытков.

в) Риск прекращения договора подряда до приёмки результата

В случае прекращения договора подряда до приёмки результата работы, согласно статье 682 ГК, заказчик вправе требовать передачи ему результата незавершенной работы с компенсацией подрядчику произведённых затрат. Это означает, что инвестор может оказаться в ситуации, когда объект незавершён, а затраты компенсируются подрядчику без гарантии получения пригодного к использованию результата.

(Гражданский кодекс Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. №218-З, ст. 682; URL: etalonline.by)

г) Риск банкротства или неплатёжеспособности подрядчика

В случае несостоятельности подрядчика инвестор теряет контроль над процессом строительства, может понести убытки в виде ранее оплаченных, но не выполненных работ, и вынужден будет искать нового подрядчика, что повлечёт дополнительные расходы и задержки.

2.2. Риски, связанные с конечным пользователем (арендатором/покупателем)

а) Риск отказа от приёмки объекта

Конечный пользователь может отказаться от приёмки построенного объекта, ссылаясь на несоответствие его характеристик согласованным техническим требованиям. Согласно статье 673 ГК, заказчик обязан осмотреть и принять результат выполненной работы, а при обнаружении недостатков — немедленно заявить об этом подрядчику. В BTS-схеме инвестор оказывается в уязвимом положении: объект построен под конкретного пользователя, и его альтернативное использование может быть существенно ограничено.

(Гражданский кодекс Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. №218-З, ст. 673; URL: etalonline.by)

б) Риск финансовой несостоятельности конечного пользователя

Если конечный пользователь (будущий арендатор или покупатель) становится неплатёжёспособным до завершения строительства или до момента начала выплат по договору аренды/купли-продажи, инвестор остаётся с объектом, специально построенным под нужды этого пользователя, и может понести значительные убытки.

в) Риск одностороннего отказа от договора

Согласно статье 4201 ГК, предоставленное законодательством или договором право на односторонний отказ от договора может быть осуществлено управомочённой стороной путём уведомления другой стороны. Если договор с конечным пользователем предусматривает право одностороннего отказа, инвестор рискует потерять гарантированный поток доходов от объекта.

(Гражданский кодекс Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. №218-З, ст. 4201; URL: etalonline.by)

2.3. Земельные риски

а) Риски, связанные с земельным участком

Строительство коммерческого объекта требует наличия прав на земельный участок. Согласно статье 82 Кодекса Республики Беларусь о земле, прекращение права пользования или аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, может быть осуществлено по решению государственного органа. Это создаёт риск утраты инвестором прав на земельный участок до завершения строительства или в период эксплуатации объекта.

(Кодекс Республики Беларусь о земле от 23 июля 2008 г. №425-З, ст. 82; URL: etalonline.by)

б) Риск изменения целевого назначения земельного участка

Изменение градостроительных регламентов, зонирования или целевого назначения земельного участка может сделать невозможным или экономически нецелесообразным завершение строительства или эксплуатацию объекта по первоначальному назначению.

2.4. Разрешительные и регуляторные риски

а) Риски, связанные с получением разрешительной документации

Строительство коммерческого объекта требует прохождения сложной процедуры согласований: архитектурно-градостроительного проекта, государственной экологической экспертизы, разрешения на производство строительно-монтажных работ и др. Задержки в получении разрешений могут привести к срыву сроков строительства.

б) Риск изменения законодательства

Согласно статье 395 ГК, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Однако изменение законодательства в сфере строительства, налогообложения, инвестиционной деятельности может существенно повлиять на экономическую целесообразность проекта. В частности, изменение налоговых ставок, таможенных пошлин на строительные материалы, требований к строительным нормам может увеличить затратную часть проекта.

(Гражданский кодекс Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. №218-З, ст. 395; URL: etalonline.by)

2.5. Финансовые и рыночные риски

а) Риск превышения сметной стоимости

Удорожание строительных материалов, изменение курсов валют (особенно при импорте материалов и оборудования), непредвиденные строительные работы могут привести к существенному превышению сметной стоимости проекта. В BTS-схеме инвестор, как правило, несёт риск удорожания, если договором не предусмотрено иное.

б) Риск изменения рыночной конъюнктуры

Снижение спроса на коммерческую недвижимость, падение арендных ставок или цен продажи может сделать проект экономически нерентабельным, особенно если объект был построен под конкретного пользователя, а последний отказался от договора.

в) Валютные риски

При привлечении заёмного финансирования в иностранной валюте инвестор несёт риск изменения обменного курса, что может существенно увеличить стоимость обслуживания долга.

2.6. Риски, связанные с правами на результат строительства

а) Риск признания объекта самовольной постройкой

Если строительство осуществлено без получения необходимых разрешений либо на земельном участке, не предоставленном для этих целей, объект может быть признан самовольной постройкой, что влечёт риск сноса за счёт инвестора.

б) Риск незавершённого строительства

Если объект не завершён в установленный срок, возникает объект незавершённого строительства, регистрация прав на который сопряжена с дополнительными сложностями и может не представлять интереса для иных пользователей, кроме первоначального заказчика.

3. Способы минимизации рисков

Для снижения перечисленных рисков инвестору целесообразно предусмотреть следующие меры:

4. Заключение

Схема build-to-suit является эффективным инструментом финансирования строительства коммерческих объектов, однако она сопряжена с комплексом существенных рисков для инвестора. Ключевыми среди них являются: риски ненадлежащего исполнения обязательств подрядчиком, риски отказа конечного пользователя от приёмки объекта, земельные и регуляторные риски, финансовые и рыночные риски. Эффективная минимизация этих рисков требует грамотного структурирования договорных отношений, включения адекватных обеспечительных и защитных механизмов, а также постоянного правового сопровождения проекта на всех его стадиях — от разработки технического задания до сдачи объекта в эксплуатацию и передачи конечному пользователю.

Источники:

1. Гражданский кодекс Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. №218-З — ст. 395, 673, 676, 682, 696, 4201 (etalonline.by)
2. Кодекс Республики Беларусь о земле от 23 июля 2008 г. №425-З — ст. 82 (etalonline.by)