Споры, возникающие при межевании земельных участков в Республике Беларусь

Правовая основа: Кодекс Республики Беларусь от 23.07.2008 № 425-З «Кодекс Республики Беларусь о земле» (далее — КРЗ), Гражданский кодекс Республики Беларусь от 07.12.1998 № 218-З (далее — ГК).

Межевание в Республике Беларусь представляет собой комплекс геодезических и землеустроительных работ по установлению (восстановлению) границ земельного участка с закреплением точек поворота межевыми знаками и определением их координат (ст. 12 КРЗ). Именно в ходе этих работ наиболее часто выявляются расхождения между документами и фактическим положением границ, что порождает конфликты.

1. Споры о местоположении (пересечении) границ

Классический тип конфликта — несовпадение устанавливаемой границы с фактической границей соседнего участка (забором, живой изгородью). Юридическое значение здесь имеет разграничение, закреплённое в п. 1–3 ст. 12 КРЗ:

• фиксированная граница — закреплена межевыми знаками с координатами, определёнными геодезическим способом;
• нефиксированная граница — установлена лишь по планово-картографическим материалам.

Фиксированная граница имеет приоритет перед нефиксированной (п. 3 ст. 12 КРЗ), поэтому если у одного соседа граница уже закреплена на местности межевыми знаками, а у другого — нет, спор, как правило, разрешается в пользу «фиксированного» участка.

Согласно ст. 108 КРЗ, споры, связанные с границами земельных участков, в отношении которых (или одного из которых) фиксированная граница не устанавливалась, рассматривают Минский городской, городские (городов областного подчинения) и районные исполнительные комитеты.

2. Споры о площади участка

При установлении границ фактическая площадь нередко оказывается больше или меньше указанной в документах. Типичные ситуации:

• выявление излишка площади, превышающей предельные размеры, установленные ст. 46 КРЗ (например, для строительства и обслуживания жилого дома — не более 0,15 га в крупных городах, 0,25 га в малых городах и посёлках, 1 га в сельских населённых пунктах);
• споры об изменении границы: по общему правилу изменение границы допускается без изменения площади, кроме случаев устранения технической ошибки или предоставления дополнительного участка (п. 4 ст. 12 КРЗ).

3. Споры, связанные с ошибками в государственном земельном кадастре

Выявленные при межевании ошибки делятся на:

• ошибки технического характера — исправляются по заявлению землепользователя, заинтересованных лиц либо по инициативе Госкомимущества;
• ошибки нетехнического характера — исправляются на основании судебного постановления либо совместного заявления всех заинтересованных лиц, если исправление не нарушит чьих-либо прав (ст. 104 КРЗ).

Отказ организации по землеустройству или регистрирующего органа во внесении исправлений сам по себе становится предметом судебного спора.

4. Споры о самовольном занятии земли

Если межевание показывает, что сосед фактически пользуется частью чужого участка (построил забор, баню, посадил сад), возникает спор о возврате самовольно занятой части участка. Самовольным занятием признаётся использование участка (его части) без документа, удостоверяющего право на него (ст. 87 КРЗ). Землепользователь вправе требовать возврата земли и демонтажа возведённых на ней сооружений; при отказе спор передаётся в суд, а самовольное занятие влечёт и административную ответственность.

5. Споры о земельных сервитутах

При установлении границ может выясниться, что участок не имеет доступа к дороге, проходу или прокладке коммуникаций. В этом случае применяются правила о земельном сервитуте (ст. 21 КРЗ):

• землепользователь вправе требовать от соседа (а в необходимых случаях — и иного землепользователя) установления сервитута;
• обременение сервитутом не лишает собственника прав на участок, однако даёт ему право требовать плату, размер которой определяется соглашением сторон, а при недостижении соглашения — судом.

6. Споры о возмещении убытков

Межевание может выявить ущерб, причинённый землепользователю (например, повреждение межевых знаков, посевов, сооружений при проведении работ соседом). Споры о возмещении убытков согласно ст. 108 КРЗ разрешаются судами (см. также ст. 88, 90 КРЗ — гарантии и порядок возмещения).

7. Споры о праве на участок

Межевание нередко «обнажает» и материально-правовые конфликты: о принадлежности «спорной полосы» на стыке давних участков, о наследовании, об участке между собственниками капитальных строений в общей собственности и участников совместного домовладения. Статья 108 КРЗ прямо относит к судебной подведомственности споры о праве частной собственности на земельные участки, наследовании, между участниками совместного домовладения и сособственниками строений. Средствами защиты служат виндикационный иск (ст. 282 ГК) и негаторный иск — устранение нарушений, не связанных с лишением владения (ст. 285 ГК).

8. Споры при согласовании результатов межевания

На практике предметом разногласий становится и сам процесс: отказ соседа подписать материалы/акт согласования границ, уклонение от явке геодезиста на местность, несогласие с работами конкретной организации по землеустройству. Возражения фиксируются в землеустроительной документации, а неурегулированный конфликт переводится в плоскость спора о границе или о кадастровой ошибке (пп. 1, 3, 7 выше).

Порядок разрешения споров

Решение исполкома может быть обжаловано в суд — гражданин не лишен права судебной защиты даже по спору, отнесённому к компетенции исполкома.

Краткие практические рекомендации

1. До начала межевания запросите сведения государственного земельного кадастра о своём и смежных участках (характер границ — фиксированная/нефиксированная).
2. При разногласиях с соседом инициируйте установление фиксированной границы геодезическим способом — её приоритет закреплён п. 3 ст. 12 КРЗ.
3. Спорную «полосу» не застраивайте и не распахивайте до разрешения спора — риск признания самовольного занятия (ст. 87 КРЗ).
4. При отказе соседа согласовать границу обращайтесь с заявлением в райисполком (ст. 109 КРЗ), а при споре о праве — в суд.

Ответ составлен на основании норм Кодекса Республики Беларусь о земле (ст. 12, 21, 46, 87, 88, 104, 108, 109) и Гражданского кодекса Республики Беларусь (ст. 282, 285), действующих на текущую дату.