Существенные условия договора аренды земельного участка в Республике Беларусь

Правовая природа договора

Аренда земли — это гражданско-правовой договор, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок за плату во временное владение и пользование (ст. 577 Гражданского кодекса Республики Беларусь). Поскольку земля является специфическим объектом, к аренде земельных участков применяются как общие нормы Гражданского кодекса об аренде (§ 1 гл. 34 ГК), так и специальные нормы Кодекса Республики Беларусь о земле от 23 июля 2008 г. № 425‑З.

Существенные (обязательные) условия

Договор аренды земельного участка считается заключённым, когда между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям. К ним относятся:

1. Предмет договора — конкретный земельный участок. Это главное существенное условие. Участок должен быть индивидуализирован: указываются кадастровый номер, местоположение, площадь, границы, целевое назначение и состав земель. Без согласования предмета договор не считается заключённым. Земельный участок как объект должен быть сформирован и учтён (ст. 22 Кодекса о земле).

2. Срок аренды. Срок определяется договором; законом установлены предельные сроки аренды земель, находящихся в государственной собственности (в частности, до 99 лет, а для отдельных целей — более короткие сроки). Если срок не определён и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, договор считается продлённым на тот же срок.

3. Размер и форма арендной платы. Арендная плата — существенное условие. При аренде государственных земель её размер определяется в соответствии с законодательством (на основе кадастровой стоимости и установленных ставок), а при аренде частных земель — по соглашению сторон. Возможны денежная и натуральная формы платы.

4. Целевое назначение и порядок использования участка. Указывается, для каких целей предоставляется участок (строительство, обслуживание капитального строения, сельскохозяйственное использование и т. д.) и условия его использования, включая ограничения (обременения) прав.

5. Права и обязанности сторон. Обязанности арендодателя предоставить участок и обязанности арендатора использовать его по целевому назначению, своевременно вносить плату, не ухудшать качество земель, соблюдать природоохранные и градостроительные требования.

Форма договора и государственная регистрация

Договор аренды земельного участка заключается в письменной форме. Право аренды земельного участка возникает с момента государственной регистрации (ст. 22 Кодекса о земле). Сделки с земельными участками и правами на них, включая предоставление арендованных участков в субаренду, передачу прав и обязанностей по договору аренды, залог права аренды, подлежат государственной регистрации (ст. 63 Кодекса о земле). Право аренды прекращается по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством или договором, а также при изъятии участка для государственных нужд (ст. 79 Кодекса о земле).

Особенности аренды государственных земель

Аренда земельных участков, находящихся в государственной собственности, осуществляется на основании решения местного исполнительного и распорядительного органа о предоставлении участка, как правило, по результатам аукциона (когда его проведение обязательно). Типовая (примерная) форма договора аренды такого участка утверждается Правительством Республики Беларусь.

Смежные положения

При аренде расположенного на участке капитального строения арендатору одновременно предоставляется право использования занятой этим строением части участка, необходимой для его эксплуатации (ст. 623 ГК). При отчуждении капитальных строений к приобретателю переходят права и ограничения (обременения) на земельный участок (ст. 267 ГК).

Источники

• Гражданский кодекс Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. № 218‑З — ст. 577, 623, 267: https://etalonline.by/document/?regnum=hk9800218
• Кодекс Республики Беларусь о земле от 23 июля 2008 г. № 425‑З — ст. 22, 63, 79: https://etalonline.by/document/?regnum=hk0800425

Примечание. Приведённые нормы Кодекса о земле (ст. 22, 63, 79) и Гражданского кодекса (ст. 267, 623) подтверждены результатами поиска по правовой базе. Конкретная статья Кодекса о земле, непосредственно посвящённая содержанию договора аренды земельного участка, в рамках доступного поиска не была получена; для точной ссылки на неё и на действующую типовую форму договора (утверждаемую Советом Министров) рекомендуется дополнительная проверка по актуальной редакции Кодекса о земле и актам Президента/Правительства. Ответ носит справочный характер и не заменяет консультацию специалиста.