Какие требования предъявляются к форме сделок с недвижимостью?

Требования к форме сделок с недвижимостью в Республике Беларусь

Законодательство Республики Беларусь устанавливает строгие требования к форме сделок с недвижимым имуществом, которые включают несколько уровней: письменную форму, нотариальное удостоверение (в определённых случаях) и государственную регистрацию.

1. Письменная форма сделки

Согласно статье 161 Гражданского кодекса Республики Беларусь (от 7 декабря 1998 г. №218-З), сделка в простой письменной форме должна быть совершена путём составления текстового документа, включая документ в электронном виде, выражающего её содержание, который подписан лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.

В соответствии со статьёй 162 ГК РБ, в простой письменной форме должны совершаться сделки (за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения):

• юридических лиц между собой и с гражданами;
• граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законодательством размер базовой величины.

2. Нотариальное удостоверение сделок

Согласно статье 164 ГК РБ, нотариальное удостоверение сделок осуществляется путём совершения на документе, соответствующем требованиям статьи 161, удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие.

Нотариальное удостоверение обязательно в случаях:

1. указанных в законодательных актах;
2. предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по законодательству для сделок данного вида эта форма не требовалась.

3. Государственная регистрация сделок с недвижимостью

Согласно статье 131 ГК РБ, государственной регистрации подлежат недвижимое имущество, права на него и сделки с ним в случаях, предусмотренных законодательными актами. Организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним обязаны удостоверить произведённую регистрацию путём выдачи заявителю свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации либо путём совершения регистрационной надписи на оригинале документа, выражающего содержание зарегистрированной сделки.

4. Специальные требования к сделкам с земельными участками

Согласно статье 63 Кодекса Республики Беларусь о земле (от 23 июля 2008 г. №425-З), сделки с земельными участками, находящимися в частной собственности, а также сделки по предоставлению арендованных земельных участков в субаренду, передаче арендаторами своих прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков другим лицам, сделки по предоставлению права аренды земельных участков в залог и внесению права аренды земельных участков в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ совершаются в письменной форме в порядке, установленном гражданским законодательством, и подлежат государственной регистрации в порядке, установленном законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Важно: Сделки, совершённые с несоблюдением формы или требования о государственной регистрации сделок с земельными участками, являются ничтожными и влекут за собой последствия их недействительности, предусмотренные гражданским законодательством.

5. Последствия несоблюдения формы

Согласно статье 163 ГК РБ, несоблюдение простой письменной формы сделки:

• лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и её условий на свидетельские показания (но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства);
• в случаях, прямо указанных законодательными актами или в соглашении сторон, влечёт недействительность сделки.

Резюме

Таким образом, сделки с недвижимостью в Республике Беларусь должны совершаться как минимум в письменной форме, а в случаях, предусмотренных законом, — с обязательным нотариальным удостоверением и государственной регистрацией. Несоблюдение этих требований может повлечь недействительность сделки.