Требования к местоположению земельного участка в Республике Беларусь

Земельным законодательством Республики Беларусь не выделена отдельная статья с названием «требования к местоположению земельного участка» — такие требования выводятся из системы норм Кодекса Республики Беларусь о земле от 23.07.2008 № 425-З (далее — КЗ), Указа Президента от 27.12.2007 № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» (в редакции Указа от 26.12.2017 № 463 с последующими изменениями) и Кодекса об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности от 17.07.2023 № 289-З. Их можно систематизировать следующим образом.

1. Соответствие градостроительной документации и регламентам

• Местоположение участка при размещении объектов строительства определяется на основании градостроительной документации — генеральных планов населённых пунктов и градостроительных проектов детального планирования (детальных планов), устанавливающих обязательные градостроительные требования к застройке территорий (ст. 61 Кодекса № 289-З).
• При изъятии и предоставлении участка для строительства требуется предварительное согласование места размещения земельного участка и разработка проекта отвода с установлением границы участка на местности (подп. 3.1–3.2 п. 3 ст. 41 КЗ).
• Размер и, соответственно, допустимое расположение участка определяются с соблюдением градостроительных регламентов, природоохранных и санитарно-эпидемиологических требований (п. 1 ст. 46 КЗ). При этом установлены предельные размеры: для строительства и обслуживания жилого дома — до 0,15 га в г. Минске, областных центрах и городах областного подчинения, до 0,25 га в других городах и посёлках городского типа, до 1 га в сельских населённых пунктах (ст. 46 КЗ).

2. Учёт категории земель и их целевого назначения

• Земельные участки относятся к категориям и видам земель (ст. 6–8 КЗ), и предоставление участка должно соответствовать целевому назначению земель.
• Для целей, не связанных с ведением сельского хозяйства, участки предоставляются из земель, не относящихся к сельскохозяйственным землям сельскохозяйственного назначения, либо из менее продуктивных сельскохозяйственных земель, а также нарушенных земель (п. 1 ст. 49 КЗ).
• Изъятие и предоставление сельскохозяйственных земель сельскохозяйственного назначения, лесных земель лесного фонда, земель природоохранного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения для целей, не связанных с их назначением, осуществляются областными, Минским городским исполнительными комитетами и допускаются лишь в ограниченных случаях (ст. 49 КЗ, Указ № 463).

3. Запреты и ограничения по зонам с особым режимом

• Местоположение участка не должно противоречить режиму особо охраняемых природных территорий: их изъятие допускается, только если цели и условия предоставления не противоречат режиму охраны и использования таких территорий (Указ № 463).
• Расположение в границах водоохранных зон, санитарно-защитных зон, охранных зон инженерных и транспортных сооружений и иных зон с особыми условиями использования влечёт установление ограничений (обременений) прав на участок, включая земельные сервитуты (ст. 20–21 КЗ).
• При разделе (делении) участка образование его частей не должно приводить к нарушению градостроительных регламентов, природоохранных, санитарно-эпидемиологических требований, противопожарных, строительных и иных норм и правил (п. 1 ст. 10 КЗ).

4. Порядок определения местоположения

Выбор места размещения участка осуществляется комиссией по выбору места размещения земельного участка с оформлением соответствующего акта; нарушение порядка и сроков её работы влечёт административную ответственность должностных лиц (ст. 24.51 КоАП). Дополнительные участки предоставляются при условии их включения в перечень свободных (незанятых) земельных участков и при соблюдении градостроительных регламентов (ст. 45 КЗ).

5. Технические и смежные требования

• Граница участка устанавливается с закреплением точек поворота межевыми знаками и определением координат (фиксированная граница), имеющей приоритет перед нефиксированной (ст. 12 КЗ).
• Образуемый (разделяемый) участок должен иметь доступ к инженерной и транспортной инфраструктуре, обеспечивающей минимально необходимый уровень инженерного оборудования (подп. 2.3 п. 2 ст. 10 КЗ).
• Землепользователь обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и условиями отвода (ст. 85 КЗ); их невыполнение влечёт предписание, а затем изъятие участка (ст. 83 КЗ).

Вывод: местоположение земельного участка в Республике Беларусь должно (1) соответствовать утверждённой градостроительной документации и регламентам; (2) согласовываться с категорией и целевым назначением земель; (3) не противоречить режиму особо охраняемых территорий и зон с особыми условиями использования; (4) определяться в установленной процедуре (комиссия по выбору места размещения, акт выбора, проект отвода, государственная регистрация); (5) обеспечивать соблюдение санитарных, противопожарных, строительных норм и доступность инфраструктуры.

Ответ подготовлен на основании норм Кодекса Республики Беларусь о земле, Кодекса об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности и актов Президента в действующей редакции по состоянию на текущую дату. По конкретному участку требования уточняются при его отводе с учётом цели предоставления.