Требования к содержанию договоров аренды земельных участков в Республике Беларусь

Нормативно-правовая база

Требования к содержанию договоров аренды земельных участков в Республике Беларусь регулируются двумя основными кодифицированными актами:

1. Гражданским кодексом Республики Беларусь (от 7 декабря 1998 г. №218-З) — общие положения о договоре аренды;
2. Кодексом Республики Беларусь о земле (от 23 июля 2008 г. №425-З) — специальные требования к аренде земельных участков.

I. Общие положения о договоре аренды (Гражданский кодекс)

Согласно статье 577 Гражданского кодекса Республики Беларусь, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Источник: Гражданский кодекс Республики Беларусь, ст. 577 — https://etalonline.by/?type=text&regnum=HK9800218

Согласно статье 579 Гражданского кодекса, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду.

Источник: Гражданский кодекс Республики Беларусь, ст. 579 — https://etalonline.by/?type=text&regnum=HK9800218

Существенные условия договора аренды

В соответствии с общими положениями Гражданского кодекса, существенными условиями любого договора аренды (в том числе аренды земельного участка) являются:

1. Условие об объекте аренды — данные, позволяющие определённо установить имущество (земельный участок), подлежащее передаче арендатору (включая кадастровый номер, местоположение, площадь, границы земельного участка);

2. Условие о размере арендной платы — порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

При отсутствии согласованных существенных условий договор аренды считается незаключённым.

II. Специальные требования Кодекса о земле

Кодекс Республики Беларусь о земле устанавливает дополнительные требования к содержанию договоров аренды земельных участков, обусловленные спецификой земельных отношений.

1. Целевое назначение и условия использования земельного участка

Договор аренды земельного участка должен содержать условия о целевом назначении (целевом использовании) земельного участка. Согласно статье 84 Кодекса о земле, землепользователи осуществляют землепользование в соответствии с целями и условиями отвода земельных участков.

Источник: Кодекс Республики Беларусь о земле, ст. 84 — https://etalonline.by/?type=text&regnum=Hk0800425

2. Срок аренды

Срок аренды земельного участка является существенным условием договора и определяется соглашением сторон, если иное не установлено законодательством. Для земельных участков, находящихся в государственной собственности, могут устанавливаться предельные сроки аренды в зависимости от целей предоставления.

3. Арендная плата

Размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, определяется в соответствии с законодательством (ставки земельного налога, базовые арендные величины и иные нормативы). Для частных земельных участков размер арендной платы определяется по соглашению сторон.

4. Права и обязанности сторон

Договор аренды земельного участка должен предусматривать:

• Права арендатора по использованию земельного участка в соответствии с его целевым назначением;
• Обязанности арендатора по рациональному использованию и охране земель, соблюдению экологических и санитарных требований;
• Права арендодателя на контроль за целевым использованием земельного участка;
• Обязанности арендодателя по передаче земельного участка в состоянии, соответствующем условиям договора.

5. Особенности залога (ипотеки) права аренды

Согласно статье 64 Кодекса о земле, право аренды земельных участков может быть предметом залога только в качестве обеспечения обязательства по кредитному договору, заключённому с банком, а в случаях, определённых актами Президента Республики Беларусь, — по иным договорам. Это условие должно учитываться при включении в договор аренды положений о возможности залога права аренды.

Источник: Кодекс Республики Беларусь о земле, ст. 64 — https://etalonline.by/?type=text&regnum=Hk0800425

6. Основания и порядок прекращения договора

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, может быть прекращён по основаниям, предусмотренным статьёй 82 Кодекса о земле, в том числе по решению государственного органа, предоставившего земельный участок. Эти условия должны быть отражены в договоре.

Источник: Кодекс Республики Беларусь о земле, ст. 82 — https://etalonline.by/?type=text&regnum=Hk0800425

III. Сводный перечень требований к содержанию договора аренды земельного участка

На основании приведённых нормативных актов, договор аренды земельного участка в Республике Беларусь должен содержать следующие условия:

IV. Важные правовые нюансы

1. Государственная регистрация. Договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, если срок аренды превышает один год.

2. Преимущественное право. Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (ст. 592 Гражданского кодекса).

3. Передача прав. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать земельный участок в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору другому лицу (перенаем), предоставлять земельный участок в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный фонд или паевого взноса — если иное не установлено законодательством.

Внимание: Ответ подготовлен на основании положений Гражданского кодекса Республики Беларусь и Кодекса Республики Беларусь о земле, действующих на текущую дату. Для получения полного и точного перечня всех условий, предъявляемых к конкретному договору аренды земельного участка, рекомендуется ознакомиться с полным текстом соответствующих статей Кодекса о земле (в частности, глав, регулирующих порядок предоставления и условия использования земельных участков на праве аренды), а также с иными актами законодательства, регулирующими земельные отношения (включая Указы Президента Республики Беларусь), и при необходимости обратиться за квалифицированной юридической консультацией.