Какие требования предъявляются к условиям предоставления жилья по договору коммерческого найма?

Требования к условиям предоставления жилья по договору найма жилого помещения (коммерческого найма) в Республике Беларусь

1. Понятие и стороны договора найма жилого помещения

Согласно статье 50 Жилищного кодекса Республики Беларусь (от 28 августа 2012 г. №428-З), договор найма жилого помещения — это соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить за плату другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем.

Наймодателем может быть собственник жилого помещения. Гражданин или организация, не являющиеся собственниками, могут выступать в качестве наймодателей в случае, если им законодательными актами или собственником предоставлено такое право.

📌 В белорусском законодательстве термин «коммерческий найм» не выделен как отдельная правовая категория. По своей правовой природе он охватывается общими нормами о договоре найма жилого помещения, когда собственник жилого помещения частного жилищного фонда предоставляет его за плату для проживания.

2. Существенные условия договора (статья 51 ЖК РБ)

В соответствии со статьёй 51 Жилищного кодекса, существенными условиями договора найма жилого помещения являются:

1. Предмет договора найма жилого помещения — конкретное жилое помещение, передаваемое во владение и пользование;
2. Срок действия договора — для договоров, заключённых на определённый срок;
3. Размер платы за пользование жилым помещением и срок её внесения;
4. Срок внесения платы за жилищно-коммунальные услуги, возмещения расходов на электроэнергию — в случае, если в соответствии с законодательством оплата указанных услуг и (или) возмещение расходов на электроэнергию осуществляются нанимателем жилого помещения.

Договор, не содержащий существенных условий, не считается заключённым.

3. Требования к жилым помещениям, предоставляемым отдельным категориям граждан (статья 52 ЖК РБ)

Согласно статье 52 Жилищного кодекса, для отдельных категорий граждан установлены специальные требования к предоставляемым жилым помещениям:

• Инвалидам жилые помещения предоставляются вблизи места их работы, места жительства родственников, места нахождения организаций, занимающихся реабилитацией и абилитацией инвалидов (по их письменной просьбе). Жилые помещения, не соответствующие этому требованию, могут предоставляться при условии письменного согласия инвалида;
• Гражданам, достигшим 60-летнего возраста, инвалидам, а также семьям, в составе которых имеются инвалиды или граждане, достигшие 60-летнего возраста, по их письменной просьбе предоставляются жилые помещения на нижних этажах (не выше третьего) или в домах, имеющих лифты;
• Жилые помещения, предоставляемые инвалидам и семьям, в составе которых имеются инвалиды, а также вспомогательные помещения, входы и выходы из многоквартирных жилых домов должны быть приспособлены для доступа и пользования инвалидами в соответствии с техническими нормативными правовыми актами и Правилами обеспечения доступа, утверждаемыми Советом Министров Республики Беларусь;
• При установлении инвалидности, связанной с нарушением опорно-двигательного аппарата, в период владения и пользования жилым помещением государственного жилищного фонда при невозможности приспособления этих жилых помещений — предусмотрены особые механизмы (переселение, предоставление иного жилья).

4. Форма, заключение и регистрация договора (статья 53 ЖК РБ)

Согласно статье 53 Жилищного кодекса:

• Договор найма жилого помещения и дополнительные соглашения к нему заключаются в письменной форме;
• Договор считается заключённым с даты его регистрации (за исключением случая, предусмотренного частью четвёртой пункта 1 данной статьи);
• Регистрация договоров осуществляется:
  • Районными, городскими, поселковыми, сельскими исполнительными комитетами, местными администрациями районов в городах — в отношении жилых помещений государственного жилищного фонда;
  • Районными, городскими, поселковыми, сельскими исполнительными комитетами — в отношении жилых помещений частного жилищного фонда.

5. Права и обязанности наймодателя (статья 55 ЖК РБ)

Согласно статье 55 Жилищного кодекса, наймодатель жилого помещения имеет право требовать:

• Своевременного внесения нанимателем платы за жилищно-коммунальные услуги и (или) платы за пользование жилым помещением, возмещения расходов на электроэнергию;
• Использования нанимателем предоставленного ему жилого помещения в соответствии с его назначением;
• Доступа в жилое помещение для осмотра его состояния, а также для выполнения необходимых работ по ремонту.

Наймодатель обязан:

• Предоставить жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания;
• Своевременно производить капитальный ремонт жилого помещения;
• Предупреждать нанимателя о необходимости проведения осмотра жилого помещения.

6. Срок договора, изменение, расторжение и прекращение

• Срок договора (статья 50): договор найма может быть заключён как на определённый, так и на неопределённый срок;
• Изменение договора (статья 60): возможно по соглашению сторон, за исключением случаев, прямо предусмотренных Кодексом;
• Прекращение договора (статья 61): договор, заключённый на определённый срок, прекращается с истечением его срока либо в связи со смертью, признанием судом безвестно отсутствующим или объявлением умершим нанимателя;
• Расторжение договора (статья 62): может быть расторгнут по соглашению сторон; наниматель вправе расторгнуть договор в любое время после исполнения своих обязательств перед наймодателем;
• Последствия прекращения (статья 64): при прекращении либо расторжении договора наниматель обязан в течение трёх суток (если иной срок не установлен Кодексом или договором) освободить жилое помещение и сдать его наймодателю по акту в том состоянии, в котором он его получил, с учётом естественного износа.

7. Переход права собственности (статья 63 ЖК РБ)

При переходе права собственности на жилое помещение, занимаемое по договору найма, новый собственник принимает решение о расторжении или об изменении договора найма жилого помещения. В случае принятия решения о расторжении новый собственник предупреждает нанимателя в установленном порядке.

Резюме

Источники:

• Жилищный кодекс Республики Беларусь от 28 августа 2012 г. №428-З — ст. 50, ст. 51, ст. 52, ст. 53, ст. 55, ст. 60–64