Требования к выбору земельного участка под строительство в Республике Беларусь

Выбор земельного участка для строительства — это юридически значимая процедура, урегулированная прежде всего Кодексом Республики Беларусь о земле от 23 июля 2008 г. № 425-З (далее — Кодекс о земле) и Кодексом Республики Беларусь об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности от 17 июля 2023 г. № 289-З. Ниже систематизированы основные требования.

1. Соответствие градостроительной документации и целевому назначению земель

Размещение объекта строительства допускается только при условии, что оно соответствует:

• генеральному плану населённого пункта, проектам детального планирования и иной градостроительной документации;
• целевому назначению и категории земель, а также виду функционального использования земельного участка.

Земельный участок должен быть свободен от прав третьих лиц либо предоставлен с соблюдением порядка изъятия у прежнего землепользователя.

2. Приоритет менее ценных земель (ст. 49 Кодекса о земле)

Согласно статье 49 Кодекса о земле, для целей, не связанных с ведением сельского хозяйства, предоставляются прежде всего:

• земельные участки из земель, не относящихся к сельскохозяйственным землям сельскохозяйственного назначения, либо
• менее продуктивные сельскохозяйственные земли.

То есть выбор места застройки подчинён принципу сохранения наиболее ценных продуктивных земель.

3. Оформление выбора актом выбора места размещения

Выбор места размещения земельного участка оформляется актом выбора места размещения земельного участка, который подлежит согласованию (в том числе председателем областного исполнительного комитета) и утверждается в установленном порядке. Акт включает обоснование места размещения, земельно-кадастровый план с границей участка и иные материалы согласования.

4. Особый порядок при изъятии особо ценных земель (ст. 50 Кодекса о земле)

Если размещение связано с изъятием и предоставлением земель из:

• сельскохозяйственных земель сельскохозяйственного назначения,
• лесных земель лесного фонда (природоохранных, рекреационно-оздоровительных и защитных лесов)

— для целей, не связанных с их назначением, применяется специальная процедура (ст. 50 Кодекса о земле). Областной исполнительный комитет в течение 3 рабочих дней направляет материалы согласования:

• в Министерство сельского хозяйства и продовольствия (при изъятии сельхозземель) или Министерство лесного хозяйства (при изъятии лесных земель), а также в комитет государственного контроля области — для заключений (срок — 5 рабочих дней);
• затем — помощнику Президента Республики Беларусь — инспектору по области, дающему своё заключение (срок — 5 рабочих дней);
• далее материалы направляются в Государственный комитет по имуществу, который даёт итоговое заключение.

Таким образом, для особо ценных земель решение принимается на уровне Президента Республики Беларусь по согласованию с уполномоченными государственными органами.

5. Учёт обременений, сервитутов и возмещения убытков

При выборе участка учитываются ограничения (обременения) прав, наличие земельных сервитутов, а также необходимость возмещения землепользователям убытков, причиняемых изъятием или временным занятием земельных участков и сносом расположенных на них объектов недвижимости (ст. 90 Кодекса о земле).

6. Соблюдение строительных и экологических требований

Помимо земельного законодательства, выбор участка под строительство должен соответствовать требованиям:

• Кодекса об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности (в части градостроительного кадастра, единой информационной среды строительной отрасли — ст. 48);
• санитарным, противопожарным, экологическим и иным специальным нормам;
• требованиям по инженерной подготовке территории и обеспечению объекта инженерной и транспортной инфраструктурой.

Вывод

Ключевые требования к выбору земельного участка под строительство в Республике Беларусь сводятся к: (1) соответствию градостроительной документации и целевому назначению земель; (2) приоритету несельскохозяйственных и менее продуктивных земель; (3) обязательному оформлению выбора актом выбора места размещения с его согласованием; (4) особому (разрешительному, вплоть до уровня Президента) порядку при изъятии особо ценных сельскохозяйственных и лесных земель; (5) учёту обременений и возмещению убытков.

Источники:

• Кодекс Республики Беларусь о земле от 23 июля 2008 г. № 425-З — ст. 1, 49, 50, 90. URL: https://etalonline.by/document/?regnum=hk0800425
• Кодекс Республики Беларусь об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности от 17 июля 2023 г. № 289-З — ст. 48. URL: https://etalonline.by/document/?regnum=hk2300289

Примечание: ответ основан на найденных в правовой базе нормах; для конкретной ситуации рекомендуется проверка актуальной редакции Кодекса о земле и подзаконных актов Совета Министров, регулирующих порядок выбора места размещения земельных участков.