Легализация самовольной постройки в Республике Беларусь

1. Правовая основа

Вопрос регулируется следующими актами законодательства:

• Гражданский кодекс Республики Беларусь от 07.12.1998 № 218-З, прежде всего ст. 223 «Самовольное строительство и его последствия» и ст. 220 «Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество» — etalonline.by;
• Кодекс Республики Беларусь о земле от 23.07.2008 № 425-З — etalonline.by;
• Декрет Президента Республики Беларусь от 27.12.2017 № 6 «Об изъятии и предоставлении земельных участков»;
• Положение о порядке приемки в эксплуатацию объектов строительства (постановление Совета Министров от 06.06.2011 № 716);
• Закон от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним»;
• КоАП Республики Беларусь от 06.01.2021 № 91-З (глава 21 — ответственность в области градостроительной и строительной деятельности).

2. Что считается самовольной постройкой

Согласно ч. 1 ст. 223 ГК, самовольное строительство — это деятельность по возведению, реконструкции, модернизации, реставрации, капитальному ремонту, сносу объекта, если она осуществлена:

1. на самовольно занятом земельном участке;
2. на самовольно занятой части участка (нарушение границы предоставленного участка);
3. на участке, используемом не по целевому назначению;
4. на участке, предоставленном неуполномоченным органом и (или) без аукциона, когда он обязателен, с нарушением очередности либо без требуемого предварительного согласования места размещения;
5. без разрешительной и (или) проектной документации, когда она обязательна, либо с нарушением требований разрешительной документации.

Последствия (ч. 2 и 3 ст. 223 ГК): лицо не приобретает право собственности и не вправе распоряжаться постройкой (продавать, дарить, сдавать в аренду и т.д.); местный исполком направляет предписание о приостановлении (запрете) строительства; по общему правилу постройка подлежит сносу за счет застройщика.

3. Условия легализации

А. Судебный порядок (ч. 3 ст. 223 ГК)

Самовольная постройка может быть по решению суда признана собственностью при совокупности условий:

1. Правомерное владение участком — земельный участок, на котором возведена постройка, должен быть предоставлен застройщику в установленном порядке. Альтернатива: постройка признается собственностью лица, которому принадлежит участок;
2. Отсутствие нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц (соседей, землепользователей, соответствия градостроительной документации и техническим нормативным правовым актам);
3. Отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан;
4. Возмещение расходов — если постройка признана собственностью одного лица, а участок принадлежит другому, расходы на возведение возмещаются в размере, определенном судом;
5. Государственная регистрация — право собственности возникает только с момента госрегистрации (ст. 220 ГК, Закон № 133-З).

Б. Административный (внесудебный) порядок

Практический алгоритм устранения нарушений до обращения в суд:

1. Легализация земельного участка — обращение в местный исполнительный и распорядительный орган о предоставлении участка (включая самовольно занятый) с принятием решения об изъятии и предоставлении (Декрет № 6; ст. 43 Кодекса о земле);
2. Устранение нарушений целевого использования участка;
3. Получение разрешительной документации и необходимых заключений (если они обязательны);
4. Приемка объекта в эксплуатацию в порядке Положения № 716 (для самовольных построек — особая процедура комиссией исполкома);
5. Уплата платежей и несение административной ответственности (гл. 21 КоАП), что не заменяет, а сопровождает легализацию;
6. Государственная регистрация создания объекта и права собственности.

4. Когда легализация невозможна

Суд откажет в признании права собственности, если:

• участок не может быть предоставлен (изъят из оборота, ограничен, не соответствует генплану);
• постройка неустранимо не соответствует градостроительной документации и техническим нормативным актам;
• сохранение постройки нарушает права третьих лиц или создает угрозу жизни и здоровью.

В этом случае постройка подлежит сносу за счет застройщика, а при занятии чужого участка — также приведению участка в пригодное для использования состояние (ч. 3 ст. 223 ГК).

5. Вывод

Ключевые условия легализации самовольной постройки в Беларуси: (1) законное предоставление земельного участка, (2) отсутствие нарушения прав третьих лиц, (3) отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан, (4) признание права собственности по решению суда либо административная легализация через исполком с приемкой в эксплуатацию, (5) государственная регистрация права собственности.

Источники: ст. 220, 223 ГК РБ № 218-З (etalonline.by); Кодекс о земле № 425-З (etalonline.by).

Ответ носит информационный характер; для конкретной ситуации рекомендуется консультация с юристом, поскольку многое зависит от вида объекта и категории земель.