Обязательные (существенные) условия договора аренды земельного участка в Республике Беларусь

Нормативная правовая база

• Гражданский кодекс Республики Беларусь от 07.12.1998 № 218-З (глава 34 «Аренда», ст. 402, 577–585);
• Кодекс Республики Беларусь о земле от 23.07.2008 № 425-З (ст. 17, 23, 36–40);
• Типовая форма договора аренды земельного участка, утверждённая постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 13.01.2023 № 32 (в ред. постановления от 31.03.2026 № 146);
• Указ Президента Республики Беларусь от 17.12.2025 № 439 «Об арендной плате за земельные участки, находящиеся в государственной собственности» (действует с 01.01.2026).

1. Общее правило о существенных условиях

Согласно п. 1 ст. 402 ГК, договор считается заключённым, если между сторонами достигнуто соглашение по всем его существенным условиям: о предмете договора, об условиях, названных в законодательстве как существенные, необходимые или обязательные для договоров данного вида, а также по всем условиям, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. При отсутствии соглашения хотя бы по одному из таких условий договор не считается заключённым.

2. Предмет договора — объект аренды (ст. 578 ГК)

В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить земельный участок, передаваемый в аренду:

• кадастровый номер и местоположение участка;
• площадь;
• целевое назначение (категория земель и вид целевого использования);
• ограничения (обременения) прав, включая земельные сервитуты.

П. 3 ст. 578 ГК прямо устанавливает: при отсутствии этих данных условие об объекте считается несогласованным, а договор — незаключённым.

3. Срок аренды (ст. 581 ГК, ст. 17 Кодекса о земле)

Сроки аренды определяются договором, при этом ст. 17 Кодекса о земле устанавливает императивные рамки:

4. Арендная плата (ст. 585 ГК, ст. 36–38 Кодекса о земле)

Договор в обязательном порядке закрепляет размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Для земельных участков, находящихся в государственной собственности, с 01.01.2026 размер арендной платы определяется в соответствии с Указом № 439 (унифицирован с земельным налогом). Кроме того, при предоставлении госземель в аренду без аукциона может взиматься плата за право аренды (ст. 37 Кодекса о земле).

5. Целевое назначение и условия использования (ст. 17, 84–86 Кодекса о земле)

Договор должен предусматривать:

• целевое назначение участка и условия его предоставления (для госземель — в соответствии с решением государственного органа об изъятии и предоставлении участка);
• обязанность арендатора использовать участок в соответствии с целями и условиями отвода, эффективно использовать землю, не допускать её деградации (ст. 84–86 Кодекса о земле, ст. 586 ГК);
• условия строительства на участке капитальных строений (допустимо, если это соответствует целевому назначению и условиям договора — ст. 17 Кодекса о земле).

6. Форма и государственная регистрация (ст. 580 ГК, ст. 23 Кодекса о земле)

• Договор аренды на срок более одного года, а если стороной является юридическое лицо — независимо от срока, заключается в письменной форме (п. 1 ст. 580 ГК);
• договор аренды земельного участка как объекта недвижимости подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательными актами (п. 2 ст. 580 ГК); возникшее право аренды удостоверяется свидетельством (удостоверением) о государственной регистрации (ст. 23 Кодекса о земле);
• для земельных участков государственной собственности договор заключается по Типовой форме (постановление Совмина от 13.01.2023 № 32), что pursuant ст. 17 Кодекса о земле обязательно.

7. Иные обязательные элементы договора

• стороны: арендодатель (собственник участка либо уполномоченный государственный орган; администрации СЭЗ — для резидентов зон) и арендатор (ст. 17 Кодекса о земле, ст. 579 ГК);
• права и обязанности сторон, включая содержание и улучшения участка (ст. 586, 587 ГК);
• ответственность за нарушение условий договора и основания его досрочного расторжения (ст. 590 ГК, ст. 79, 82 Кодекса о земле).

Вывод

Обязательно включению в договор аренды земли подлежат: (1) предмет — точное описание (идентификация) земельного участка; (2) арендная плата (размер, порядок и сроки внесения); (3) срок аренды с соблюдением законных минимальных и максимальных пределов; (4) целевое назначение и условия использования участка. Несогласование предмета или иных существенных условий влечёт признание договора незаключённым (п. 1 ст. 402, п. 3 ст. 578 ГК).

Ответ составлен на основании законодательства Республики Беларусь, действующего на 19 сентября 2026 г.